商业地产【所为】跟【不为】(压缩)(1).pptxVIP

主讲人：李 力 昆明事必达商务有限公司董事长 云南星耀置业有限公司总经理 ;前 言;商业地产的“所为”与”不为” ;1、什么是商业地产——它是一种结合体 地产与商业的结合； 城市设施与商业的结合； 资本与地产的结合；;2、商业地产的类别有哪些？ 物流、批发、零售、批零兼营、酒店、公寓、写字楼、购物中心以及城市综合体都可称为商业地产 今天，我着重讲的是城市综合体——购物中心（SHOPPING MALL）;3、什么是SHOPPING MALL？ （1）特点： 大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大 ，一般10万平米以上 多：业态多、店铺多、功能多 （2）内涵：1-2个百货、1-2个超市、餐饮、休闲及娱乐 （3）支点：人流、交通—购买力;4、国外城市综合体——购物中心（SHOPPING MALL）的发展演变;5、国内购物中心（SHOPPING MALL）的发展 20世纪90年代开始兴起，2002年前后，国内购物中心的开发建设达到了一个高潮，但近年来开始出现了一些问题。 6、购物中心（SHOPPING MALL）在中国的发展前景 是国际零售业发展趋势； 在国内是一种新颖的商业业态； 能够满足消费者日渐提高的消费要求； “一站式”消费模式符合市场发展趋势; 购物中心在中国具有很好的发展趋势，很多发展商认为有利可图，纷纷开发大型购物中心。结果近几年来大量的商业物业投放市场，可以说由于操作的不规范、不专业，不少物业成为不良物业，甚至成为烂尾工程。从06年起，国家已开始对购物中心的开发进行控制，但这并不意味购物中心在中国的发展即将“夭折”，只要开发商充分掌握购物中心的特点，把握好市场机会，还是能够成功开发出符合中国特色的购物中心的。 通过几年来从事商业地产的开发建设及运营管理，我总结了几条在商业地产开发过程中应该做的与不应该做的事情，下面，我将分为7个章节为大家介绍。;第一章：选址 所为：研究现状与未来城市规划 不为：“大墙效应”;一、所为：研究现状与城市规划;正义坊全景; 2、导出式：卫星城、新城区 潜力商机 打造商业圈 典型案例：星耀·星天地商业广场，星耀· 星世界，世纪金源广场 开发规模：5万-20万平方米 ;星耀·星天地商业广场 区位图;星耀·星天地商业广场 商业运营前后的状况对比;星耀·星天地商业广场 商业运营前后的状况对比;金源时代购物中心;二、不为：“大墙效应”;第二章：商业定位 所为： 研究市场需求和地块属性 只租不售，三权统一 不为：自以为是（不尊重市场需求）;一、所为 1、研究市场需求和地块属性 （1）市场需求：决定开发项目的性质 ;购物中心的规模 市场购买力； 主力店数量与规模； 主力店与精品街的比例 购物中心的档次 居住区还是商务区 消费需求的分析 ;2、只租不售、三权统一（支撑商业地产健康、稳步发展的灵魂） （1）开发权、所有权、管理权三权统一，符合购物中心基本特点 （2）三权统一的意义 对于开发商：决策高效、调整灵活 对于商户（经营者）：解决问题过程简单、效率高;二、不为：自以为是（不尊重市场需求） 购物中心的定位与其他类型物业的定位不同，必须以市场需求、地块属性为决策的最终依据，不能自以为是 只租不售是购物中心的基本特点，不能违背;商业定位小结： 市场需求决定了项目性质 地块属性最终确定商业定位 必须遵循商业规律，只租不售，保证三权统一，才能真正抓住商业地产健康、稳步发展的灵魂;第三章：业态组合 所为：合理的功能定位与科学的业态布局 不为： 同质化经营 品牌档次参差不齐;一、所为：合理的功能定位与业态组合 1、合理的功能定位 作为区域性购物中心，龙德广场必须具备购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等多种功能。 2、科学的业态布局 为了具备以上功能，星耀·星天地商业广场在制定业态布局时，引入了大型百货、生活超市、影院及各类型餐饮等多种业态。 ;;业态组合中的“舍”与“得”;二、不为 同质化经营 品牌档次参差不齐;第四章：规划设计 所为：商业化、国际化、互补化、持续化 不为：闭门造车(不尊重商业规律);一、所为： 1.商业化 2.国际化 3. 互补化 4.持续化;1、商业化：商业规划