北京大运河孔雀城营销.ppt

竞争项目选取 竞争项目界定 北京市内项目竞争格局图 客户研究是基于本区域及区域周边的竞争项目客户分析为基础; 客户特征：于小姐，年龄34岁，外地人，来京打拼多年，已婚，没有小孩，现在国贸上班，公司高管，家里有两部车，老公在中关村上班，现居住在东三环，父母在北京与儿女同住； 置业目的：作为第二居所，过周末生活，作为与家人朋友聚会过周末的地方，希望有一个不错的院子； 客户爱好：喜欢阅读，需要有很好的看书环境，喜欢自己冲泡咖啡、茶，希望有很好的西厨操作台，喜欢瑜伽、喜欢散步，喜欢DIY自己的院子，比较喜欢追求时尚；喜欢看电影、喜欢旅游，每年有两次旅游，去国外，喜欢去欧洲、澳洲等不同风格建筑的城市； 王先生，年龄在45岁左右，事业有成，有多处置业的经验，在京奋斗了一生，市内核心地段有高端公寓； 注重项目的环境，孩子们都已经成人，在外就读大学，父母年岁较高，在家中养老，老人向往舒适、自然的生活； 注重产品的保值性，而非短期租金收益以及短期的升值空间，将物业作为一种资产长期持有，更看重物业自身的保值特性，在一定程度上是对于资源的占有，周末时带着父母孩子来此度假享受生活； 营销策略及行动——“核心动作” 建立乡村CLUB，成为企业会所和项目营销展示的展场 发掘原生态价值，充分保留原生树林和动物资源，选择合适地块，以孔雀城别墅为原型，作为乡村俱乐部的会所； 以展示原生水面为重点，打造系列水项目； 延续孔雀城品牌的亲情概念，以种植、采摘、烧烤等活动进行客户的圈层营销，促进项目销售； 强调企业会所的配套与特色服务，给客户“五星级的服务和享受”。 亲情采摘公园：利用采摘果园向客户传递孔雀城品牌的亲情内涵 吸引都市白领周末体验生活，提升果园知名度和人气 建立中小型体验式拓展基地 用地规模大约100-150亩，以企业和家庭为主要客户； 设置高空、地面、水上项目设施若干； 满足多个团体进行野外式情景训练； 沿河设置沙滩排球场 开辟部分河岸，建造沙滩排球场，成为项目的特色运动休闲项目； 用地规模约为30亩； 场地功能复合化，可以在冬季改为其他用途； 天下第一城现有资源 第一城资源分类： 酒店篇：酒店预订、住宿及相关服务（如洗衣、租车等服务）； 休闲类：健身、游泳、桑拿、美容美发、按摩、27洞高尔夫、高尔夫会所； 餐饮类：中餐、西餐、各地风味美食、酒吧、茶吧等； 会展类：中式会议厅、西式会议厅、汇报厅、新闻发布厅等； 天下第一城合作模式 天下第一城合作模式解析 天下第一城合作模式解析 【营销推广费用】 【营销推广费用】 核心均价推导方法 3.2核心均价推导：明确比较项与比较权重 3.2核心均价推导：市场比较法——联排产品 3.2核心均价推导：市场比较法——叠拼产品 3.2核心均价推导：市场比较法——高层产品 3.2核心均价推导：典型楼盘比较法 3.2核心均价推导：典型楼盘比较法 项目整体价格走势分析 联排产品价格走势分析 叠拼产品价格走势分析 整盘实现静态均价=（∑各产品面积*各产品单价）/总面积=5011元/平米 附：“大纽约”的形成，新泽西州成为首选休闲地 纽约的行政范围包括曼哈顿、布朗克斯、布鲁克林、昆斯和斯坦腾岛五个区组成，总面积930平方公里； 大纽约地区还包括纽约州、新泽西州和康涅狄格州的26个县市，面积为32400多平方公里，人口超过1680万 ； 美国东北部大西洋沿岸城市带，以纽约为中心，北起波士顿，南至华盛顿，涵盖了纽约州、新泽西州、康乃狄克州中的波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿等中心城市连成一体，从而在沿大西洋海岸600多公里长、100多公里宽的地带上形成了一个由5个大都市和40多个中小城市组成的超大型城市带，面积1 3.8万平方公里，占全国总面积的1.5%；人口6 500万，　占全国总人口的20%。 附：“大伦敦”的形成 伦敦与利物浦之间的新兴城市成为休闲度假胜地 伦敦的行政区划分为伦敦城和３２个市区，伦敦城外的１２个市区称为内伦敦，其它２０个市区称为外伦敦。伦敦城、内伦敦、外伦敦构成大伦敦市。大伦敦市又可分为伦敦城、西伦敦、东伦敦、南区和港口；整个大伦敦市面积１５８０平方公里 ，２００１年伦敦人口为７１８.８万 ； 英国伦敦城市带，以首都伦敦为中心，以伦敦——利物浦为轴线，沿泰晤士河规划扩展，集中了大伦敦地区、伯明翰、谢菲尔德、利物浦、曼彻斯特等人城市以及1 0多个中小城市，面积4.5万平方公里，　占全国总面积的18.43%；人口3650万，　占全国总人口的62%。这里城市数量多，人口密度大，是英国产业密集带和经济核心区 价格走势：整体价格体系说明 静态价格体系 产品权重 A 主景观 B 节点景观 C 庭院 D 开阔度 E 户型 F 外界影响（社区内位置） G 特殊调差（针对以上某项指标用于