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房地产行业商业模式研究与探讨 曾建武 林戊己 战略研究部 目录 一、房地产开发价值链与企业类型 二、影响房地产商业模式的主要因素 三、商业地产 四、投资建议 五、重点地产企业简介 房地产市场体系及房地产开发价值链 房地产市场按照开发的不同阶段可以分为一级市场、二级市场和三级市场。 一级市场是由政府主导土地使用权出让阶段的市场，一般称之为土地市场； 二级市场是房地产开发商在获得土地使用权后对房地产进行开发和经营的市场； 三级市场是房地产开发商已出售的房产在投入使用后进行物业交易、抵押和租赁等二次交易的市场。 按物业用途划分，房地产可分为住宅、商务、零售、工业、旅游地产等大类 房企业务模式创新分化显著加快 房地产企业主要类型 1. 开发类：以万科、美国的帕尔迪为代表。 万科的成功的商业模式特点：只做房地产开发、不持有商业地产，加快周转，同时辅以高效融资，这使得公司快速做大做强，也为投资者带来了长期的超额收益。 帕尔迪：美国房地产市场龙头，2008 年销售额列全美第一，占市场5.6%；2009 年将完成对另一龙头Centex 的并购，新帕尔迪销售额占全美10.3%，排名第一。 2. 商业地产类：以大连万达、中国国贸、金融街、浦东金桥、美国的波士顿地产为代表。 3. 房地产服务业类：以世联地产、美国的世邦魏理仕为代表。 (1) 在土地供应阶段，为地方政府或土地运营机构提供政策建议、土地规划建议、经济评价、土地出 让策略等顾问服务； (2) 在物业开发阶段，为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、物业项目开发策略等顾问 服务； (3) 在物业交易的二级市场，为开发商提供营销策划、代理销售等服务； (4) 在物业交易的三级市场，为机构或个人提供房屋租赁服务、二手房交易经纪服务。 房地产企业主要类型 4. 偏高周转的房地产开发公司 招商地产、保利地产、富力地产除了学习万科的高周转模式，还持有了一些商业地产，但这些公司的商业项目大都不在核心城市北京和上海。它们一度也成为了企业经营的负担。 5. 大规模郊区开发类公司 典型代表是碧桂园和雅居乐。这类公司契合了城市化进程—城市由于人口扩张导致边界扩张以及城市郊区化的未来趋势，因而获得了极大的成功；但伴随着未来城市化的完成，这样的模式是不可持续的。 美国二战后以大规模开发郊区名动一时的莱维特最终的下场是被收购。 6. 其他具有特殊拿地模式的开发类公司 有些开发类公司因为具备部分不可复制的优势能拿到便宜的土地。其中以华侨城为代表，其“旅游+地产”的模式目前看来很好地契合了中国的国情。 目录 一、房地产开发价值链与企业类型 二、影响房地产商业模式的主要因素 三、商业地产 四、投资建议 五、重点地产企业简介 从世界范围内分析，房地产产业发展有三大发展阶段 中国的房地产行业具有四个重要的基本特性 房地产周期 在房地产周期中，利率水平、经济增长预期与房地产周期的关系如下： 第Ⅰ阶段：在房地产行业处于萧条时，往往也是经济周期处于低谷的时期，央行都会采取降低利率、增加信贷等货币政策来刺激经济增长。此时较低的房地产价格和利率水平都会逐步带动房地产消费需求，推动房地产业复苏； 第Ⅱ阶段：在房地产复苏阶段，随着经济的增长，居民收入和预期都会增加。同时，房地产价格也在回升，金融机构发放信贷的动力增加。在收入预期增长和信贷放松的双重影响下，居民对房地产需求快速上升，从而迅速把房地产业推至繁荣阶段； 第Ⅲ阶段：在房地产繁荣阶段，经济周期也处于顶部，此时通货膨胀率往往较高，为了遏止通胀和防止经济过热，央行将采取提高利率、收缩信贷的货币政策。在利率提高、收入预期放缓甚至下降的情况下，居民对于房地产的需求迅速减少； 第Ⅳ阶段：在房地产业进入衰退阶段，金融机构为保证资产的安全，大幅度缩减信用，严格审查贷款，使房地产业得不到必要的信贷支持而进入萧条阶段，消费者也因严格的个人房贷而减少对住房的消费。 房地产周期用销售量和地价/房价表示为: (1) 早期扩张：销售量回升，地价和房价开始上升。(第Ⅱ阶段) (2) 晚期扩张：销售量下降，地价和房价继续上涨。(第Ⅲ阶段) (3) 早期收缩：销售量下降，地价和房价也下降。 (第Ⅳ阶段) (4) 晚期收缩：销售量回升，地价和房价没有企稳。(第Ⅰ阶段) 人民币升值与房地产市场 目前以开发类为主的房地产业商业模式是否需要转变？ 管理大师德鲁克说：“当今企业的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”。商业模式创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力。房地产业也不例外。 从4个方面的因素： 因素1：地价越来越昂贵 土地供应不足、