不动产估价之程序.pptVIP

Chapter 3 不動產估價之程序 所謂不動產估價，係依據影響不動產價值之各種資料，判定對象不動產之經濟價值，並以貨幣額表示。 此種估價作業，應先正確認識對象不動產，再基於合理的，現實的判斷，而按一定順序進行估價。不動產估價之程序，大致如下：確定估價之基本事項，擬定處理計畫，確認對象不動產，搜集及整理資料，檢討資料及分析價格形成因素，適用估價方式，調整試算價格或試算租金，決定估價額及撰寫估價報告書。 我國不動產估價技術規則規定估價作業程序如下： 1.確定估價基本事項 2.擬定估價計畫 3.蒐集資料 4.確認勘估標的狀態 5.整理、比較、分析資料 6.運用估價方法推算勘估標的價格 7.決定勘估標的價格 8.製作估價報告書 第一節　確定不動產估價之基本事項 確定不動產估價之基本事項，是實際從事某件不動產估價前，需要事先確定之事項，此包括1.確定對象不動產，2.確定估價期日，3.確定估計之價格或租金種類等三項。有附加條件時，應就受委託之附加條件，從實現之可能性、合法性等觀點加以慎重檢討。 一、確定對象不動產 所謂確定對象不動產，係將估價對象與其他不動產加以明確區別界定。其內容可分為對象不動產之物體確定與權利狀態之確定二部份。前者以土地言之，座落、地號、地目、面積等；以建築物言之，為建築物所在地(門牌號數)、種類、構造、基地面積與建坪、用途等。權利狀態之確，是在物體之確定後，再確定對象不動產所要估價之取利狀態，例如對於所有權，是要以素地估價，或是要以附有建築物之土地估價，或以土地租賃權，或以附有租賃權之所有權，或以房屋租賃權等權利狀態為估價對象，均應予事先確定。 所謂確認是到實地認明估價對象不動產，而確定是在確認前之階段，是與委託估價者協議，估計何種不動產，其物體、權利狀態如何先予確定之作業。 確定之估價條件，稱為對象確定條件。對象確定條件係就對象不動產之地點、範圍等物理事項及所有權租賃權等之權利狀態等相關事項加以確定所必要之條件。主要有以下四項。 1.不動產是由土地或由土地與建築物等結合而成，並將其狀態視為固定而以此為估價對象。 2.不動產如由土地及建築物等結合而成，但將該土地視為無建築物存在之獨立素地做為估價對象。 3.不動產是由土地及建築物等結合而成，但以該不動產構成部分之土地或建築物為估價對象。 4.以不動產之合併或分割為前提，而以合併後或分割後之不動產作為單獨之估價對象。 上列第2種情形稱為獨立估價，第3種情形稱為部分估價。 1.獨立估價 不動產如由土地及建築物等結合而成的，有時可單獨就該不動產構成部份之土地作為估價對象，此種情形可稱為「獨立估價」。即將土地當成素地，等於視為無建築物存在之情形下估價。地上建築物預定拆遷之情形下往往採取此種獨立估價。 2.部份估價 不動產如由土地及建築物等結合構成時，該土地與建築物成為一體之狀態已定，而僅就其中之土地或建築物作為估價對象，此種情形稱為「部份估價」，獨立估價是完全忽視建築物之存在，但部份估價是在土地與建築物等構成一體以發揮其功能之前提下，分別把握土地或建築物之經濟價值。即前者是僅以土地為估價對象，且不必考慮地上之建築物，後者是以土地或建築物為估價對象，但應考慮其地上有已定狀態之建築物，或建築物有已定狀態之基地。 3.合併估價或分割估價 不動產之合併或分割為前提，就合併後或分割後之不動產作為單獨之估價對象者，此種情形稱為「合併估價」或「分割估價」。 合併估價或分割估價，是與利用形態之修正相關，故其估價內容，應考慮現實之利用狀態，並對修正後所能發生之種種估價條件作適當判斷，例如合併前沒有臨路，但合併後變成臨街地，價值會大為提高。或如分割前面積適當，分割後變成畸零地，這些變化造成對價格之影響，必需加以充分之檢討分析。 二、確定估價期日 估價期日，就是決定對象不動產估價額之基準日期，通常是以年月日表示。 普通是以接受委託估價之當日，或至現場調查之當日作為估價期日之情形較多，但也有為求取過去某特定期日之價格而進行估價者。例如為遣產稅、保險理賠、法律訴訟等之估價，通常是會以過去某特定日期為估價期日。 估價期日與估價日期不可混同，前者是決定何年何日之價格之日期；後者是從事調查分析估價之期間。我國過去在七月一日公告之現值，是以當年二月二十八日為基準日。今後公告土地現值則改為一月一日公告，而價格基準日則改為九月一日。租金之估價期日，是租金算定期間之收益性反映，故以其估價期間之期首為估價期日。估價期日，在日本或中國大陸均稱為「價格時點」，其表示方法應以精確到日為準。 三、確定估價目的與估價條件 不動產估價會由於估價目的不同致求取之價格發生相當之差距。例如一棟附有違章建築之不動產，如以抵押為目的之估價，則違建部分不應予評估；但如以買賣為目的之估價，則違建部分對新買受人來說，也具有相當