鄂尔多斯城市房地产市场研究分析报告优质课件.pptVIP

项目名称 开盘时间 规模 （平米） 建筑形式 价格 销售速度 客户 凤凰新城 2009.3 3万 小高层 起价6088 最高价7000 30套/月 本地客户，改善 宏源一品 2009.8 10万 小高层 起价5598 最高价6898 开盘热销 本地客户，投资为主 阳光名邸 2009 5万 别墅、洋房 洋房13000 独栋别墅17000 6套/月 本地客户，改善性需求 合计 —— 18万 在售住宅类产品供应量小，普通住宅为主，价格水平低于铁东， 供应规模：约18万 需求特征：需求量低于铁东，长期自住客户较少，多为投资性或度假居住需求 铁西住宅市场分析——基本供应情况 * 铁西住宅市场分析——产品特征 产品特征：以在售项目例，产品向小高层产品演变，产品档次中端化 户型供应：户型差异大，普通住宅面积集中于100-300之间，别墅产品500平米以上 * 销售价格： 目前区域在售普通住宅项目均价约6000-6500左右，普通住宅价格低于铁东。 价格增长：较08年区域价格平均涨幅10%。 去化速度： 较快，08年底以来平均100套/月 铁西住宅市场分析——销售特征 客户特征： 原有别墅项目以改善性需求为主的高端客户将会减少，客户主力转向现在普通住宅的中端客户 * 二期住宅规划： 体量：住宅规模约200万平米，与一期住宅体量相当 物业布局：围绕核心商务区及中心公园分布，具备较好生态环境支撑 产品档次：规划商务中心区的南北以中档住宅小区为主，南侧用地景观环境优势，将打造相对低密度的高端居住区 三期住宅概况： 三期目前待规划，但初步确定也将有大量的住宅供应，主要以生态居住为核心价值点 铁西住宅市场分析——潜在供应 未来住宅供应大，整体以中端住宅为主，生态环境依然是核心价值点，但由于区域配套缺乏，无法形成良好的城市高端居住氛围，主要供应以商务型产品为主。 * 分布特征：在售项目主要分布铁西一期的南部 供求关系：供应、需求量逐步减小，但二期启动后，将产生大量普通住宅供应 价格走势：09年上半年均价约6000-6500，比08年整体均价上涨10% 整体档次：以中档产品为主，以铁西南部相对优良的居住环境为依托 市场表现：整体表现一般，缺乏热点项目，高端产品淡出 客户总体特征： 职业目的：投资需求和改善性需求为主，未来随供应结构的转变改善性需求逐步减少 需求特征：呈现对于居住环境的升级诉求，而非产品本身，主要价值诉求点：居住环境、升值潜力 铁西住宅市场分析——总体特征 普通住宅在供应结构中比例增大，高端人群的改善性需求被挤压，中档产品和投资性需求将成为未来一段时间内的供求主体。 * 铁西住宅市场分析——发展趋势 市场表现： 市场表现平淡，区域未形成高端居住氛围。 产品呈现中端化趋势，居住环境仍然是产品的主要卖点。 客户特征： 中端客户流入市场，高端客户退出。 改善性及投资性需求明显，主要看重居住环境，但配套缺失导致难以满足长住需求。 住宅物业市场整体表现平淡，区域一直未形成高端居住氛围，中端住宅物业将在未来一定时间内成为主角 * 铁西写字楼市场 开发特征：铁西一期办公物业市场以综合体内的办公物业为主 分布特征：分布在东环路沿线，一期规划商务区内 * 编号 名称 规模（平米） 售价（元／平米） 1 万正广场 4万 预计7000 2 方圆一厦 8万 6800（精装） 3 汇能商务中心 4万 只租不售，70-90元/平米.月 4 双骏金融大厦 3.6万 未开盘 5 凤凰城 4.8万 6700（精装） 6 维邦金融广场 一期9万 —— 合计 —— 33.4万 —— 铁西写字楼——供应项目 市场供求：基本供求平衡 供应规模：约33万平米 需求：以投资需求为主，自用需求不强 * 铁西写字楼——销售价格 价格特征： 市场均价：6000-6500元/平米左右（略低于铁东均价） 销售速度：平均销售速度4000-5000平米/月 租金水平：汇能商务中心，70-90元/平米.月 铁东写字楼价格总体水平、租金水平与铁东相差不大，价格增长速度较快，未来有一定的发展空间。 * 开发特征：铁西一期办公物业市场以综合体商住物业为主 分布特征：分布在东环路沿线，一期规划商务区内 产品特征：产品主要以综合体为主，目前新入市的项目基本为精装交房，产品逐渐向高端化发展。 客户特征： 置业目的：投资占绝对主力，自用客户较少 客户需求：看好区域未来发展 铁西写字楼市场——现状特征 铁西一期办公物业主要以商住为主，说明商住产品较写字楼具有一定市场。目前新入市的项目基本为精装交房，市场逐渐高端化。投资客群占绝对主力。 * 铁西写字楼市场——发展趋势 区域写字楼项目主要集中在广场周边，氛围浓厚，且区域商务中心的定位也为写字楼市场的发展提供了广阔前景； 目前区域写字楼供应逐步趋向高端化，后续仍有发展潜力；