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住房反抵押贷款中信息不对称风险及其控制 　　【摘 要】 随着中国步入老龄化社会，加上家庭结构小型化和空巢家庭增加，使得住房反抵押贷款这种养老方式逐渐被人们所关注。但由于存在信息不对称，反抵押贷款市场上存在着逆选择现象与道德风险。文章从经济学角度，运用图形和数学模型分析住房反抵押贷款市场上信息不对称风险的机理及其所引发的后果，并在此基础上提出相应防范措施。 　　【关键词】 住房反抵押贷款； 信息不对称； 逆选择； 道德风险 　　一、引言 　　我国目前已经进入老龄化社会，据国家统计局2012年发布的数据，2011年末，我国60岁及以上人口为1.85亿，占总人口的13.7%，其中65岁及以上人口为1.23亿，占总人口的9.1%①。与世界其它老龄化国家相比，中国老年人口基数大，加之独生子女政策及快速的老龄化趋势，导致了“4-2-1”家庭模式的增多以及整个国家的“未富先老”，对我国未来社会保障体系的承受力提出了严峻挑战。 　　近年来，为应对人口老龄化问题，以美国和新加坡为代表的一些国家已经开始试行“以房养老”的模式，即出现了住房反抵押贷款（Reverse Mortgage）市场。其基本运作方式是：老年人以房屋产权（Home Equity）作为抵押，向债权人换取一次性（Lump Sum）或者按期兑现的年金收入。这种养老模式对提高老年人的即期收入和生活质量、缓解社会保障压力起到了较好的作用。 　　根据《中国家庭金融调查报告》（2012）数据显示，中国家庭自有住房拥有率为89.68%，其中，城市家庭为85.39%②。与年轻人相比，部分老年人的住房面积会更大，但因为要居住，无法通过出租或出售变现，使得一些老人成了“房子的富翁，现金的穷人”，他们一边空守着房子，一边拿着微薄的退休金，省吃俭用、艰难度日。因此，以“以房养老”为宗旨的反抵押贷款也可成为我国可供选择的养老模式。 　　然而，作为一种长期的借贷行为，住房反抵押贷款在实施过程中会受到多种不确定因素的影响，借贷双方均面临着包括利率、长寿、房价波动、贷款机构流动性等风险。这些风险的存在，会直接影响到住房反抵押贷款的推行。关于如何识别、度量和控制风险，国外进行了一??列研究。Szymanoski（1994）指出由于借款人的寿命长短和住房所有权转移的不确定性，使贷款人面临着借款人长寿、利率变化和未来房产价值波动等风险，导致在房产交割时出现贷款本息大于住房价值的可能性；同时他认为身体健康状况差的人会比较青睐房产价值转换抵押贷款（HECM）计划。Mitchell Piggott（2004）将住房反抵押贷款风险分成贷款机构风险和借款人风险两大类，前者包括长寿风险、利率风险、住房价值风险和费用风险，后者包括长寿风险、利率风险、住房价值风险和贷款机构破产风险等。Boehm Ehrhardt（1994）则在假设利率是决定反向抵押贷款价值的唯一变量（不包含其他风险）的基础上，通过分别计算息票债券、普通抵押贷款和反向抵押贷款在利率变化时的定价，得出反向抵押贷款的利率风险远远高于前两者的结论。Shiller Weiss（2000）指出由于房主没有足够的激励机制自付费用去对房屋进行维修，因而住房反抵押贷款中存在着道德风险；Miceli Sirmans（1994）认为反抵押贷款中还存在另一类道德风险，即由于借款者居住在房屋中便可获得贷款，因此申请到反抵押贷款的老年人会延长他们在屋中的居住时间，使其比他们未得到反抵押贷款时的最优居住时间要长。在风险的防范和控制上，Weinrobe（1987）认为可通过保险计划消除贷款机构的临界风险；Rasmussen（1997）等指出，为规避风险，可贷款额度设在足够低的水平，以保证未来能足以偿付贷款本息；Shiller（2000）认为可运用房地产价格指数解决道德风险问题；近年来，Huang，Wang Miao（2011）等提出应大力发展二级市场，通过资产证券化转移长寿风险。 　　在国内，李玉米（2006）认为住房反抵押贷款将面临市场风险、制度风险、社会风险、自然风险等，但这些风险可通过证券化、房地产保险、制定合适的贷款价值比等措施来规避或转移。童汇慧（2007）也提出反抵押贷款中借贷双方面临的风险是阻碍其推行的主要障碍之一，并探讨了化解预期寿命风险的方式。魏玮（2007）运用模型分析了反抵押贷款中的道德风险，并提出了防范措施。柴效武等（2008）研究了金融保险机构在反抵押贷款中可发挥作用的具体运作机制与运营方式，分析了可能发生的长寿风险、利率风险、住房价值波动风险等。此外，何颖仁、高达一（2001）也认为要顺利推行住房反抵押贷款，就需要发展房屋保险、反向抵押贷款保证保险、抵押贷款寿险等险种。陈欢（2010）还分析了反向抵押贷款保险所面临的风险，并提出应对措施。