沈阳天润广场住宅部分整合营销推广提案最新年最新修订版【精品资料】.ppt

修正后的本项目价格为： （6552+6619+6260+6578+5777）/5=6357元 即本案市场已然形成并且能够接受的价格为：6357元/㎡ 参考项目的权重划分 大悦城：25% 丰瑞威士顿：20% 明城国际：20% 万达新天地：20% 太原时代：15% 加权后的本项目价格为： 6552 *0.25+ 6619 *0.20+ 6260 *0.2+ 6578 *0.2+ 5777 *0.15= 1638+1324+1252+1316+867=6397元 即本案市场已然形成并且能够接受的价格为：6397元/㎡ 价格浮动 本价格仅仅是根据目前的市场情况统计分析所得的理论上的市场可以接受的价格情况。 我们在项目正式入市的时候还需要根据市场形式的变化、竞品项目情况的变化、市场需求关系的变化等因素适时适度的调整实际的销售价格。 按照正常情况，我们实际销售的价格应该会在此理论价格的基础上有上下5%—10%的浮动空间。 价格策略 方案一 入市之前：价格渗透（以略高于实际销售的价格进行市场渗透） 开盘期间：低价开盘（以低于入市之前的渗透价格低价开盘，形成开盘热销局面） 强销期：小幅快步提升 尾盘期：折扣促销，价格杠杆 方案二 入市之前：价格渗透（以略低于实际销售的价格进行市场渗透） 开盘期间：高价开盘（如果前期宣传营销得当，蓄客阶段缴纳诚意金的客户非常多，大大超过推出房源的数量（一般达到3倍以上），我们可以在保证销量的前提下尽量高价开盘，争取利润最大化） 强销期：产品方面快推少推，价格方面小幅快步提升 尾盘期：折扣促销，价格杠杆 两种方案的利弊关系 方案一 利：常规打法，相对稳健，风险较低 弊：利润有一定损失 方案二 利：有利于实现利润最大化 弊：非常规打法，有一定风险（但是却是09年期间众多项目的操作手段，需要市场形式非常好的形势下效果才能体现） 注：选择采用哪种方案，主要还是要根据市场实际情况及其发展变化的态势来决定。 PART7 营销节奏 PART6 推广策略 PART9 费用预算 PART8 价格策略 PART5 价值提升 PART4 客层定位 PART2 SWOT分析 PART1 市场研究 PART3 市场定位 项目名称 费用比例 费用估算 支出说明 卖场及现场包装 10％ 60万 卖场是本案形象建立的重点 日报/晚报/辽沈/楼市 40％ 240万 建造影响力与知名度的必要平台 户外（路旗、广告牌、公交车） 20% 120万 推广渠道的重中之重 楼宇 3％ 18万 覆盖精准细分客户 广播广告 5％ 30万 目标客户密切接触常规媒体 销售宣传物料 10％ 60万 主力营销手段之一 网站、短信群发等 2% 12万 扩大营销渠道 公关及促销活动 8％ 48万 主力营销手段之一 不可预测的机动费用 2％ 12万 风险性 费用总计 600万 【10年3月－11年3月】 注：以上费用预算目的是为了表示出本案在推广上的发力趋向，在许多营销数据为确认之前，本表并不代表最终的营销支配建议。 营销费用按照年度销售额的2.5%左右计算。 推广费用营销预算建议表 VI延展 强销期（9月—12月） 推广主题：感受实实在在的“润多元特区” 沟通内容： 1、现房销售； 2、产品卖点深化诉求。 沟通工具： 1、以短信、业主口碑、销售现场、DM为主。 2、平面广告。 销售策略： 1、现场销售重点： 2、把握客户心理，提高成交率。 尾盘消化（10年12月—11年3月） 推广主题：珍藏“润多元特区”的最后机会 沟通内容： 1、现房销售； 2、以价格提升促动成交 沟通工具： 1、以短信、业主口碑、销售现场、DM为主。 2、辅以适量平面广告。 销售策略： 1、适当促销促动成交。 2、现场销售重点： 3、把握客户心理，提高成交率。 1、辽中城市异地巡展 时间：10月初-10月中下旬。 地点：辽中城市群各大城市星级酒店、当地房展会等。 针对目标：当地有意向对本案住宅进行投资的潜在目标客层 活动信息发布时间及媒体：活动前全省报纸、当地主要报纸及项目网站信息发布。 活动目的：将我们项目的客户群扩大到更多异地的买家，扩大客户来源。 活动内容：在鞍山、辽阳、本溪、抚顺等辽宁中部城市群，进行项目的异地巡展，将项目概况，项目理念、住宅产品的优势和投资价值等推介给异地买家和投资客。 注：也可与媒体、中介机构合作。 活动建议 2、与报社、电台等合作组织户外野游、自驾游等时尚活动， 时间：10月上旬 地点：待定 针对目标：部分业主及其他意向客户 活动目的：聚集销售人气，影响意向客户争取成交。通过媒体宣传扩大项目知名度和影响力。进行客户圈层的营销，扩大影响力，形成口碑传播。 活动内容：与报社或电台电视台等媒体合作，组织业主和意向客户户外野游和自驾游 推广工具 对于本案，胜