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浅谈房地产档案管理和利用 　　【摘要】作为新时期房地产档案工作者，应实现档案利用工作的顺利转型，促进房地产事业健康有序发展。笔者就房屋产权档案利用工作谈一谈粗浅的看法。 　　【关键词】档案利用；现状；问题；对策分析 　　随着城市建设的迅猛发展，房地产事业也发生了日新月异的变化，房地产市场空前活跃。房屋产权档案的利用越来越频繁，也越来越显示出房屋产权档案本身所固有的“含金量”。 　　新时期房地产档案利用工作正在由原来的封闭型、管理型、被动型向开放型、科技型和主动型转变。作为新时期房地产档案工作者，应实现档案利用工作的顺利转型，促进房地产事业健康有序发展。笔者就房屋产权档案利用工作谈一谈粗浅的看法。 　　1. 档案利用工作的现状 　　房地产档案是指房地产行政管理部门在房地产发证登记、房地产交易买卖、房屋动拆迁、建设用地及批租用地活动中，经过收集、整理、鉴定，按一定的手段形成的反映产权人、房屋自然状况及使用土地状况，具有法律凭证价值，应当归档保存的文字材料、计算材料、图纸、图表、照片、录像带、录音带、磁介质软盘等各种载体内容的文件材料。它能合法地证明权利人与房屋、土地之间的权利关系的原始凭证，表现的是权利主体与权利客体的社会经济关系的法律形式。由于房地产档案形成来源的合法性和反映对象的客观性，决定了房地产档案作为凭证所具有的法律效力，从而使房地产档案成为国家实行有效的产权保险体系的一个要素，成为房地产产权界定的有力凭证，为实施产权管理和产权保护提供了可靠的法律保障。具体表现为： 　　（1）房地产权属管理离不开房地产档案的开发利用。房地产档案又不同于其他档案，它时常在“静态”中潜伏着“动态”，它是第一手的包含测绘技术和确权经验等内容的权利状况材料。并且这种权利状况会由房地产的买卖、交换、继承、赠与、划拨、转让、分割、合并、裁决等因素致使权属转移变更；由房屋的新建、翻建、灭失等引起房地产现状的改变，其中任何一种客观变化都必然导致权利状况的变化。 　　（2）规范房地产市场行为、促进房改政策落实离不开房地产档案的开发利用。首先，房地产业作为国民经济的先导产业，它的繁荣和发展又取决于规范的房地产市场的日益活跃，这些都要以明晰的房地产权利归属关系为前提。其次，确认房地产二手交易易行为是否合法有效，需要从房地产权属档案中提供的房屋产权依据，不仅可提高权属转移变更登记的准确性和工作效益，而且有利于发现和制止不法之徒的诈骗行为。 　　（3）房地产纠纷仲裁、司法协助离不开房地产档案的开发利用。房地产权属管理过程中直接形成的产权档案，成为司法部门对房地产纠纷进行仲裁的主要证据。 　　城市建设同样也离不开房地产档案的开发利用。利用馆藏的房地产权属档案和现代化的图形数据库，可以较全面地反映各类房产的户数、面积、结构，可以及时地为建设部门提供各类数据，既节省资金又能较快地计算出成本，加快工程进度。 　　2. 档案利用中存在的问题 　　随着社会公众对档案利用需求的扩大，档案利用的内容和方式在发生着巨大的变化，对档案利用的要求也日益提高。档案利用工作中不可避免会出现种种问题。 　　（1）档案利用的地方局限性。各省、市区的房管局都建立了自己的房地产信息系统，但相互之间却没有连网，资源没有共享。导致档案利用者身在外地就无法查询到所需的房屋信息。有些利用者为了一份信息资料或证明不得不来回奔跑，很不方便。对于利用者们提供的异地的证明资料，当地的房管部门也无法核实其信息资料的真伪。 　　档案利用的查询信息不够直观。过去查询条件仅通过产权人，产权证号能找到相对应的房屋信息，现在各地区房地产信息系统不断更新、完善，能通过产权人姓名、身份证、产权证号、图幅地丘号、收件编号查询到利用者所需的信息，但都只是文本信息即目录数据和图文数据。这对于公安、纪检、司法、计生等部门在办案程中不能快速准确的确定查询房屋所在地，而有可能延误了案情。 　　（2）档案查询结果不够精准。档案利用者提供产权人、身份证号便可以准确无误查询出此人名下的所有产权，但对于上世纪九十年代前办理的房屋产权证未提供身份证的人员却无法准确界定。对于未登记共有权人的情况也是如此。这些问题给我们档案部门对于申请保障房资格的审定带来了一定的难度。 　　（3）公民利用档案的权利与档案利用限制的关系。根据《中华人民共和国档案法》第十九条及《中华人民共和国档案法实施办法》第二十二条规定公民有查阅开放和未开放档案的权力，但查阅未开放档案是有限制的。在具体的接待利用档案中，如何把握对未开放档案的提供利用与限制利用的关系，是有一定的难度的。 　　（4）档案利用的方式。按照《实施办法》第二十二条“《档案法》所称档案的利用，是指对档案的阅览、复制和摘录。”为利用者提供利用档案，只要公民符合利用条件即可。而采