2010房地产政策分析.pptVIP

* 国务院 银监会 各银行 国土资源部 住建部 各地方政府…….. 在北京，最火热的时候是2007年，北京一天能卖五百套房子，到了2010年的3月份，北 京一天能卖两千套房子，而且在销售量增长的同时，价格在大幅攀升。比如比较典型的 就是北京通州，在2009年12月底，还是一万块钱，而且这一万块钱用了十几年才涨 到了一万，而进入了2010年，一到三月份就涨成了两万，4月份还不到20天就接近了三 万。 恐慌性购买---怕以后买不起了 投资----比工资收益高 高房价和销售量增加的主要原因 1.地王频现，房价高企 2.购房恐慌，各地成交量继续攀升 3.房价和通胀很可能引起“民怨” 4.经济复苏当口，1季度各项经济指标回暖明显 5.通胀明显 ?? （CPI增幅不大，但结构性很强，2009年大量的资金涌进市场，尤其房地产市场吸纳 了相当大一部分资金，为经济健康复苏潜伏了较大隐忧。） 初衷探究： ? ? 在经济进入比较稳定的阶段出台该政策，风险较小。 ??? 出现过热就必须修正。 再不调整将会引起民怨 关键词： ★ 银对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。 国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款； 对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款； 对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。 ★ 对于土地储备贷款，银监会还要求，地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。 “你整治哪块地，经过评估之后，给你多少贷款，叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向，卖到哪儿贷款就收到哪儿； 第二个是建贷挂钩，房地产商要贷款，一定是跟在建工程挂钩，然后用我的钱把这个楼盘建起来之后，要监督 你销售； 第三个是房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，你卖出去我要实行封闭运行，在银行开户，要随着卖房的进度偿还 你原来的贷款” 资金实力不强的房地产开发企业将面临较为严峻的资金压力，对开发企业 而言又是一次洗牌；同时也是对于规范房地产开发企业进行促进。 核心：企业贷款 政策导向解读 控制投资、投机炒房，提高客户置业门坎 ★4月22日房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。家庭由三种人组成，本人、配偶、 未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房 的，那就是第三套房。 其他城市将会在本月出相应的细则。。。。。。 地方政策细则 北京：京“十二条”每个家庭限购一套房，暂停第三套房贷，对不能提供1年以上的社保证明和纳税证明不予 以贷款，购房时检查户口，婚姻证明。 海南：海南版“十一条”从5。1日开始严格执行。要求签定合同后，10日内办理备案登记。 青岛：青岛“十四条”按照上限执行国家政策，同时提高计税毛利率由15%，提高到20%，土地增值税有1%调 整2% 浙江：严格执行国家政策，控制投资。对非首次购房的是按照交税记录为准 政策调控是各种渠道的来调控 目前制定细则的主要是沿海一线城市 政策影响 北京：4月19号以来，北京有16个项目获得预售许可证，截止到4月30号这一天，三千多套新房中仅有65套 准备推出的楼盘由于客户量不足，延迟开盘。 签约，占总数的三分之二 深圳：5月1日，深圳全市新房仅成交26套；5月2日，新房成交量跌至个位数，成交7套，几乎为历史最低，成 交均价跌破每平方米2万元。而在4月上旬，深圳新房日均成交量在100套以上。 房交会参展面积缩水，大企业缺席（万科、招商） 成都：来电、来访下降，新推楼盘市场预期下降 客户观望，成交量下降 开始出现楼盘促销 值得注意： 07年9.27政策出现了观望，而且今年的政策力度更大 温总理：本届政府有能力有信心发房价稳定下来 政策分析结论： 政策出台的背景： ★调控的重点是一线城市，对二三线城市影响不大 ★政策调控的目的是抑制房价的过快增长，不是一定要房价大跌 ★政策针对的是投资者，投资机者，对刚性需求仍然处于保护状态 ★政策也是在进一步规范房地产运做程序，防止开发商捂盘，抬高房价 ★开发企业资金雄厚，今非昔比 ★政策执行需要一定的周期，还需要完善一定制度和系统（民政、房管、银行等部门的协作） 很多银行仍然还没有完全执行“认房不认贷”，主要还是看有没有贷款记录，因此执行起来还需要一个过程 绵阳属于3线城市，本身的房价不高，而且投资客户群体不到20% 短期内处于价稳量减趋势，观望多于行动 将出现打折趋势，房价有一定的回落，而不是大起大落 新推的楼盘，将降低市场预期 已经推出