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居民旧小区综合整治项目管理做法与体会 　　摘要：如何处理此类工程中的居民实际需求、设计变更、造价控制。创造和谐安全的整治环境。 　　 关键词： 社区民情，和谐，安全。 　　中图分类号：U617文献标识码： A 文章编号： 　　 前言 　　2011年本人全程参与了我市某旧小区综合整治的项目管理工作，现将我们项目管理部的做法与体会提供给大家以供参考。 　　工程概况：旧小区综合整治涉及居民近3000户，内容是外墙整修、屋面平改坡、公共部位维修、庭院硬化绿化、围墙通透等。整治的总体目标是旧小区生活设施及环境得到改善和提升，小区居民评价满意。 　　本工程的施工技术含量虽然不是很高，但是牵涉到社区民情以及原有生活设施及房屋的改造以及大量违章建筑的拆除，要达到预定的整治目标必须首先做好细致的小区现状 调查、了解居民的实际需求以便在实施过程中进行协调处理，必须将??件件涉及居民自身利益的“小事”做好，创造一个和谐稳定的环境，才能使工程顺利开展并达到综合整治目标。所以项目管理的难度比较大。 　　在实施过程中我们采取了立足小区现状、居民实际需求。尽量不破坏居民已经习惯并感觉方便的生活和环境设施，达到以旧换新、以新遮旧。在保持小区原有依山傍海的建筑风貌的基础上，使整治后的旧小区面貌焕然一新。 　　以下是我们在工程项目管理过程中遇到的问题和处理办法。 　　一、旧小区整治设计图纸带来的问题及处理 　　1、设计图纸无法涵盖旧小区的各个环节，有些部位只能出具效果图或大致的整治说明。 　　由于旧生活小区楼院众多，地形地貌高低错落，加上因年代较为久远，当地市政或房屋修缮部门以及居民根据实际需求增加了许多环境和生活设施，有些非常散乱和无序。如土挡墙、排水沟、台阶、搭建的小屋及雨棚等等。但是整治的每个环节都涉及居民的实际生活，大量的细节需要现场确定，如不妥善处理，将引起居民的不满甚至投诉上访，影响政府工程的形象， 　　为了处理好这些问题，我们邀请设计人员与居委会一起会同各楼居民代表，仔细研究各个环节，提出符合实际需求，又不影响整治总体效果的方案，尽量使工程的做法与居民的生活实际相吻合。 　　案例一，如原本需要拆掉院内居民自建的花房，改进后的方案为高出院墙的花房降低到院墙高度以下，这样居民满意，又不影响环境效果。 　　案例二，又如楼道间树木根部的花坛，设计图仅采用条石围栏，而居民提出花坛周边应加设座椅，我们将条石顶部改造成平面形式，起到座椅的功能，既提高了花坛的装饰效果，又满足居民的需求。 　　原绿化设计方案为沿楼座种植密集的花草灌木，居民反映这样不但会导致墙体潮湿，蚊虫滋生、而且夜间遮挡视线造成不安全感。为此我们协调设计院减少了灌木增加了部分乔木，形成了疏密有致的绿化布局。 　　案例三，如设计图纸将原来居民的围墙一律改为线条简洁的通透墙，外观效果非常好，但是居民却强烈反对，因为无法防盗及保护隐私。最后变更为在人的视线高度内为清水砖墙，上部为小通透格栅墙，同样起到了美化效果。 　　案例四，居民楼下分布许多旧煤屋，其建筑质量较好而且层高达到2米以上，居民用作储藏室，设计图纸要求拆除以提升环境美化效果。居民们一致反对，个别甚至出现过激行为。拆除阻力非常大。后经与设计及居委会研究，将煤屋前立面进行涂饰，后立面整平后组织社区儿童在墙面上开展美术图画，只增加了少量投资，对环境的美化效果非常好。 　　2、本工程实践证明，原先的图纸调整或变更几乎占工程总量的一半以上。因此，旧小区整治的设计人员必须仔细认真的考察现状，深入到居民中间充分了解他们的需求，尽量将图纸完善。而建设单位实施时不能单纯依靠图纸，必须认真仔细的进行研究，在达到总体整治效果的前提下，提出符合社区现状及民情的具体方案，如有的沿街居民精致小凉棚，并不影响景观，稍加美化后予以保留，增加了小区街景的情趣。 　　二、影响工程投资因素带来的问题及处理 　　旧小区整治工程由于现场不确定因素较多，难以事前精确量化。这也是此类工程的特点。 　　1、本工程的工程量清单及控制价，由造价咨询部门依据设计图纸及概算列出。投标单位据此填报价格后形成投标报价。经我们仔细审核，发现其中有许多影响实际造价的不确定因素。如工程量清单所列出的外墙面整修、落水管更换、地面修补等等。此类项目设计图纸只给出了总体整治要求并无具体数量，而造价部门也不可能对此一一进行测算，只是给出大致的数量，误差比较大。加上实施中设计变更比较多，工程造价如果忽略了事前及过程控制，造价将失控，甚至突破管理部门批准的总概算。 　　我们采取的处理措施是;不仅仅依赖工程量清单和投标单价，该项目实施前组织施工单位的和监理工程师对所有不确定因素的项目进行全面的核算，如墙面整修，对每个楼座外墙评价出不同等级的破损程度及实际整修的面积，以此将造