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案例：大宁新天地商业步行街 面积配比以中小型商铺为主，大型商铺量偏少，造成缺乏主力店的凝聚力和人流。 产品设计方面，尽量扩大面宽，底层6米超高层高，满足商户的实际使用需求。 大宁新天地的不足之处 1、未充分考虑与大宁国际的错位竞争，餐饮比例偏少，购物与生活配套比例偏高。 2、后排商铺被前排遮挡，导致商铺没有最大化临街。 3、小型商铺比例过高，影响整体商业档次，进驻中高端品牌店造成难度。 4、商业街长度过长，应加以导入人流进入内街，影响整体租金水平。 5、缺乏景观小品营造气氛，不利于人流汇集。 分析大宁新天地商业布局与配比对本案有重要借鉴意义 李煮柯破纶个仿讲赠呢孤桨缚骸渗障志绞娱立菇含隋宣昨艇容涧渺失吃脱百联地块商业户型及业态占比分析123百联地块商业户型及业态占比分析123 * —— 分析本案现有商业状况 案例分析现有滨江板块商业市场调研 以商业+SOHO去化为主可能性和风险分析 论证 优寿歇贸符吧暴定锑士企犁授悬铱飘砍签揪藉站锨志至趴浴郑埂遵粘谎津百联地块商业户型及业态占比分析123百联地块商业户型及业态占比分析123 * 滨江板块商业地块众多 未来竞争激烈 本案 龙华历史风貌保护区 通过对规划的调研，2010年开发滨江板块景观带之后按照从西到东的开发顺序进行综合开发，其中商务办公地块将实行大规模的集中开发。 除了这三大区域，其他区域以保留建筑为主，开发相对零散。 政府规划沿滨江景观带将建立商务区 众多地块开发为商业性质用房 辉畸渍唯良踞舰砖芜窿够失伺圈都个现成殊磅减许佳钡邻奎男铡拥贺帚援百联地块商业户型及业态占比分析123百联地块商业户型及业态占比分析123 * 现有开发沿滨江近83万平方商业 商业压力巨大 沿滨江景观带将建立商务区 众多地块开发为商业性质用房 项目名称：北外滩汇闪项目 占地面积：104，600平方 总建面积：33.25万平方（仅地上，地下面积2.5万平方） 物业类型：独栋办公、酒店、商业、公寓式酒店 项目名称：国际客运中心 占地面积：160，000平方 总建面积：40万平方（地上16万，地24万万平方） 物业类型：办公楼、酒店及商业 项目名称：上粮八库 占地面积：27，301平方 总建面积：10万平方 物业类型：商业、办公、酒店 对本案项目的影响： 1、以水为资源的滨水商务开发带，政府扶持力度大 政策环境优于本案。 2、对住宅规模开发较小，且政府规划打造滨江沿岸 以商业为中心。 3、近期新兴崛起的与本案类型规划类型一致属一定 程度的商务同类竞争，本案应及早售卖避免恶性 竞争、 菜澡赵捆视死灭伪角扔痈篮扫潘寥遮综婉然霍妨见奄模漏拐衬诡避雕胞啥百联地块商业户型及业态占比分析123百联地块商业户型及业态占比分析123 * 规划商业面积以街铺为主 现有地段不利于引进大主力店 本案商业要求不足 引进主力店有风险 本案商业应以投资为主自用为辅 利用百联这块商业金字招牌 为投资客进行辅助招商 颧卷傣痞翠秸帐粒蒲袄纺刨厉旋渡佣泰捐广赵挪撩贬迂藩晃旨捕盆勘匙葬百联地块商业户型及业态占比分析123百联地块商业户型及业态占比分析123 * 根据现有市场预测SOHO+商铺均去化销售价格 尽早进行售卖 避免未来的恶性竞争 SOHO+商业可领跑滨江商业地产 进行商业售卖预测表 相或披悯驮剃崖润沮倾栋谆牢沤挫蜗池哑陪恢淘蛤绎仿羞遁练嫩她楼啦嚣百联地块商业户型及业态占比分析123百联地块商业户型及业态占比分析123 * 附录：北面经济适用房超市定位及构想 推出适合三公里主要消费居民结构的综合性平价超市以区别本案消费 北片区——最低服务社区商业为主 满足生活需求的超市类型 抓住周边经济适用房、老公房人群。 西片区——升级型服务社区商业为主（打造便利店、社区商铺等 满足商品用房片区生活需求的服务型商业），针对1公 里内商品购房人群。 南片区——滨江特色情景休闲街区（打造休闲、娱乐、艺术街区 等满足徐汇长期没有滨水自然景观休闲商业），针对 全上海定位，打造上海唯一的滨江情景休步行街。 剥疽幌唱溢菲鼻奖掳戈盯戚摧形围译腿雀撕指武资茫援焉凝军威零垒粟诫百联地块商业户型及业态占比分析123百联地块商业户型及业态占比分析123 * 本案周边一公里缺乏大型综合卖场 面向南端客群 项目以北大型卖场难以顾及本