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物业发展公司改制方案 新华信“中南院体制改革咨询”项目组 2004年3月5日 物业发展公司改制方案 组建物业发展公司 鉴于目前中南院后勤服务单位庞杂、人员众多，服务态度较差，建议在本次改制中将现有的后勤服务单位和人员进行重组，改制创办独立核算、自负盈亏的法人经济实体——物业发展公司。 1、将保安和门卫合并管理 现有的保安和门卫属同一工作性质，但分属不同部门管理，职责不清、关系不顺。建议改制时让符合内退条件的门卫选择内退。新组建的保安队伍由新组建的物业发展公司进行管理。 2、组建物业发展公司 新组建的物业发展公司是在现院物业管理中心的基础上建立的。物业发展公司正式成立时，需将现有的物业管理中心机构撤销，人员中符合内退条件的可以选择内退，然后进行身份置换（根据目前情况，大部分将选择内退），在身份置换完成的基础上进行员工竞聘上岗，竞聘上岗员工与物业发展公司签订新的劳动合同。 物业发展公司的业务范围 物业发展公司的业务范围是：公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化、水电维修与工程、房产维修与装饰装修、商品房管理与租赁中介、餐饮服务、商业服务、邮政代办服务、文化体育服务等。 物业发展公司的注册资本 物业发展公司的注册资本为300－500万元。 物业发展公司的出资结构和员工持有出资方式 1、出资结构 方式一：中南院出资40％，员工出资40％，第三方投资者出资20％ 第三方投资者的选取最好是政府下属的机关事务服务机构、市场上已有相当知名度的品牌物业公司和房地产公司等。引入政府下属的机关事务服务机构作为股东，既可能带来一些公司运作上的方便，还可以借此进入政府办公楼的物业管理市场；引入市场上已有相当知名度的品牌物业公司作为股东，既能带来先进的物业管理理念和规范化的物业公司运作模式，还便于今后物业发展公司走出中南院，进入外部市场；引入房地产公司作为股东，可以凭借双方的资产纽带关系，顺利打入新建楼盘的物业管理市场。 因此，第三方投资者的引入，不但能引入资金或管理，还有利于未来物业发展公司的市场竞争和业务开展，有利于未来物业发展公司法人治理结构的完善。 方式二：中南院出资49％，员工出资51％ 在员工持有的出资中，应该让经营层、中层干部和普通员工按照高、中、低的比例持有。这种方式由经营层持有较多出资，其责、权、利更大，将激励经营层更好地为物业公司今后的发展尽心竭力。 2、员工持有出资方式 由于新组建的物业发展公司职工人数在45人左右，所以可以考虑让改制后进入新公司的职工直接以自然人身份持有出资。 股东出资 1、中南院出资 中南院主要以现金出资，少量以设备等作价出资。 2、员工出资 1）、员工以身份置换的经济补偿金出资； 2）、员工以个人现金出资； 员工是否将经济补偿金转为改制企业的等价出资，应在员工自愿基础上进行，但要求公司经营者必须按章程规定的出资比例足额出资。 3、第三方投资者出资 第三方投资者需以现金出资。 物业发展公司的法人治理结构 根据现代企业制度的有关规定，物业发展公司将设立股东大会、董事会和监事，董事会由三名董事组成，设监事一名。物业发展公司实行董事会领导下的总经理负责制。具体内容将在改制后物业发展公司的《公司章程》中规定。 人员安置方案 改制时现物业管理中心人员和门卫的安置方案按如下思路进行： 1）、符合内退条件的职工，经本人申请，中南院批准后可办理内退手续； 2）、改制时符合自谋职业条件的职工，经本人申请，中南院批准后可领取经济补偿金后自谋职业； 3）、对愿意改制分流到物业发展公司的员工转换全民所有制员工身份，解除劳动合同并支付经济补偿金，员工在自愿基础上将补偿金转为员工出资，与物业发展公司签订新的劳动合同，建立新的劳动关系； 4）、对不符合内退、自谋职业条件，又未能竞聘上岗的人员，进入人才中心待岗，并按中南院关于待岗人员的相关管理办法进行管理。 人事档案和社会保险关系的管理 在物业发展公司不具备档案管理条件期间，物业管理公司职工的人事档案管理，可委托中南院管理，并签订代管协议；社会保险关系也委托中南院代管，并签订社会养老保险、医疗保险、失业保险等代管代缴协议。将来待时机成熟，由中南院协助物业发展公司将职工保险关系移交属地社保机构管理。 需要解决的问题 1、根据水电顾问集团的改制实施意见，后勤服务与主业分离，成立物业发展公司后，应对主业实行有偿服务；同时，中南院住宅区的居民也要转变消费观念，形成物业服务收费的意识，并交纳相应的费用。在2－3年内，考虑到居民的物业管理消费观念较弱，建议居民的物业服务费由居民交纳一部分，由中南院补贴一部分，变目前的暗补为明补，在这个过渡期内，逐步培养居民的物业收费服务观念，相应地逐步减少物业补贴。 2、物业发展公司今后要想在市场中生存和发展，必须建立起灵活的用人机制，在内部实行优胜劣汰、竞争上岗