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城市物业纠纷调解一般要求和注意事项 　　[提要]物业纠纷是随着我国房地产市场的繁荣而引发的一种新型纠纷。本文旨在通过分析物业纠纷特点的基础上，对调解物业纠纷中的一般要求和注意事项做出探讨。 　　关键词：物业纠纷；一般要求；注意事项 　　中图分类号：D9 文献标识码：A 　　收录日期：2013年7月25日 　　随着城市房地产市场的繁荣，物业管理作为一种先进的管理模式，对城市住宅小区管理的专业化、科学化、现代化起到了重要作用。但因物业管理问题涉及面广、类型各不相同，同时物业管理中存在着多个民事主体，存在着错综复杂的法律关系、法律法规相对不够完善等原因，导致物业管理纠纷成为当前日益增多的群体纠纷和引人关注的社会热点问题之一。 　　物业纠纷实际上是物业管理服务关系纠纷，物业管理服务关系受我国合同法调整，故其本质上属于法律纠纷。随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、收费标准以及解聘物业公司等引发的纠纷发展，如何减少和化解这类纠纷，已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们关心的问题。 　　一、物业纠纷的概念 　　物业纠纷，是物业管理服务的相关当事人，围绕物业管理服务而产生的立场观点行为等方面的分歧或争议。从物业管理立法和物业纠纷的现实情况来看，我们可以对物业纠纷作狭义和广义两种理解。狭义的物业纠纷指物业管理区域内业主或者业主委员会与物业服务企业之间因物业管理活动而发生的民事纠纷，也即物业管理纠纷。广义的物业纠纷则指围绕物业及其管理服务而产生的矛盾纠纷，包括业主与开发商之间因物业的面积、质量、保修和配套设施设备等引起的商品房买卖纠纷，业主或者物业使用人与物业服务企业之间的物业管理服务纠纷，业主与业主之间因物业的使用维护保养而产生的纠纷，业主与业主委员会之间、业主委员会成员之间因物业小区自治事务产生的纠纷等。本文所探讨的物业纠纷仅指狭义的物业纠纷，即业主或者业主委员会与物业服务企业之间因物业管理活动而发生的民事纠纷。 　　二、物业??纷的类型 　　关于物业纠纷的类型，目前理论界、实务部门有不同的理解。如中国人民大学周珂教授主编的《物业管理法教程》一书中，将其分为管理权纠纷、管理费纠纷、管理责任纠纷、代收代缴纠纷和其他纠纷五种类型；而奚晓明主编的《物业管理纠纷》一书则将其分为物业的维护与使用管理纠纷、物业服务标准纠纷、物业服务费收缴纠纷、紧急避险纠纷、人身伤害纠纷这五种类型。本文试图从多维角度对物业纠纷作如下分类： 　　（一）按照物业纠纷的法律性质分类，可以分为合同纠纷和侵权纠纷两大类。凡是当事人之间存在合同关系，围绕合同的效力、履行、变更、解除等产生的纠纷都属于合同纠纷，如业主与物业服务企业之间的物业管理服务产生的纠纷就属于合同纠纷。凡物业管理服务的相关当事人违反法律规定、分割他人合法权益而引发的纠纷，法律属性上就是侵权纠纷，如物业服务企业殴打业主、业主打砸物业服务企业办公场所等都属于此类。 　　（二）按引发纠纷的原因分类。可分为开发商遗留问题引发的纠纷、物业服务企业服务不到位引发的纠纷、业主不当行使权力引发的纠纷、业主拒交物业管理费等不配合物业管理引发的纠纷以及业主团体内部因自治事务引发的纠纷，等等。这是一种常见的分类方式，对探究物业纠纷的起因意义重大。实务部门和学术界在进行有关物业纠纷起因的剖析和纠纷类型统计时，常常以此分类为依据。 　　（三）按纠纷当事人身份不同分类。可以分为开发商与业主之间的纠纷、业主与物业服务企业之间的纠纷、业主与业主委员会之间的纠纷等。 　　三、物业纠纷的特点 　　从当前已经发生的物业纠纷来看，物业纠纷呈现以下特点： 　　（一）物业纠纷是一种新的纠纷形态。物业纠纷是伴随着我国城市住房制度的改革和房屋管理方式的转变而产生的新型纠纷形态，产生时间较短。就物业纠纷案件发展情况来看，这种纠纷于上世纪九十年代产生，但那时数量较少。2000年以来，特别是2003年《物业管理条例》颁布以来，纠纷数量才呈迅猛上升趋势。与传统民事纠纷不同，物业管理纠纷围绕建筑物区分所有权这种新型权利展开，与不动产的使用管理紧密相连。此外，从纠纷牵扯面广、法律关系错综复杂、纠纷解决面临机制和法律依据困境等方面来看，物业管理纠纷都体现出与其他纠纷不同的新特点。 　　（二）物业纠纷具有普遍性，且在短期内呈现持续增长的态势。调查表明，凡是采用社会化、专业化、市场化物业管理模式管理的住宅小区，无论物业的性质特点有何区别，物业纠纷都普遍存在，只不过是纠纷发生的数量、引发纠纷的原因、矛盾纠纷的激化程度等稍有不同而已。物业管理纠纷在短期内集中而且大规模爆发，其原因是错综复杂的，是综合性因素造成的。人们可以从立法滞后、业主素质参差不齐、自治能力较低、开发