房地产奉贤房地产市场调查报告.docVIP

奉 贤 房 地 产 市 场 调 查 报 告 奉贤宏观环境分析 1、奉贤地理位置概况 奉贤地处长江下游三角洲平原，位于上海市西南部。北倚黄浦江，南临杭州湾，有13千米长的江岸线和逶迤31.6千米的海岸线。东邻南汇区，西与金山区、松江区毗连，北与闵行区隔江相望，东北方向接闵行区的浦江镇。总面积674.58平方公里，其中市属农场65.08平方公里。同时，本县地处黄浦江南岸、杭州湾北部，在沪(上海)、甬(宁波)、杭(杭州)大三角的腹部。陆路有贯穿县境南北的沪杭公路将沪浙相连，县内则乡乡有公路，村村通汽车；水路以金汇港和浦东运河为主的骨干河道交织成网，北通浦江，南连大海。科学地开发和建设金汇港出海口，依托和凭借这些条件，城乡融合，相互渗透，可变远郊的不利因素为有利因素。将大大缩短沪甬杭间的水运距离。地处开放型的多功能的全国经济中心城市上海的郊区，这一得天独厚的条件已经为本县经济发展发挥了良好作用，并随着经济体制改革的深入进行、城乡一体化计划的逐步实施、科技支农的不断加强，必将发挥出更大的作用。全县河道纵横交叉，灌溉着50万亩耕田，通航数以千计的运输船只。6条公路干线编织成繁忙的陆上交通网。里护塘、人民塘、团结塘等海塘依次向大海推进，将沧海变作良田。 本县素以“敦本重学”著称于世。明末清初，青村(今奉城)“文风大盛”，“凡有子弟者，无不令其读书”，“海滨称文墨之区，必以青村为首矣”(见曾羽王《乙酉笔记》)。数百年来，本地区教育事业不断发展，解放后尤为迅速，培养出了一批批人才。据不完全统计，至1984年底，本县历史上已有大学生2556人(缺1949～1958年数)，其中留学生62人。在外工作的奉贤籍科技、研究人员约有千人，其中高级科技、研究人员100余人。在社会主义建设中，本县先后有100余人被评为省、直辖市级以上的劳动模范和先进工作者。其中，农业劳动模范秦金林、保粮模范周树权等为全县所熟知。88人考中进士，举人、贡生为数更多。位于古冈身南端的柘林古文化遗址是市级文物保护单位，在南桥和奉城尚有元明时的佛阁和古城墙遗迹可供观瞻。县内有宋代至清代建造的石拱桥12座，百年以上古银杏31株，邬桥乡有株古牡丹已生存近400年，可谓“花中长者”。(俗称黄甲)等称著。解放以来，随着地理环境和种植、养殖业的变化，高桥天花粉等悄然隐名，新的物产却脱颖而出，比较闻名的有种植业方面的中熟晚粳“双丰一号”水稻、“新澄一号”西瓜、新寺乡的葡萄，养殖业方面的长毛兔、对虾等。(即今光明镇)的豆腐，沿海的虾酱、青蟹、“黄甲老虎”(一种海鱼)，庄行镇的粽子，高桥的天花粉等驰名。目前有的失传，有的产量甚少，代之而起者有对虾、乳腐肉、炒鳝丝等等，已为烹饪佳肴。400多年的传统。山歌之多、篇幅之长、歌手之众，甚为少见。10余所园林，皆小巧玲珑，可惜大多毁于战火。目前正在县城兴建的古华园，将集奉贤古园林之大成，成为全县游览的中心。  媒体 投放成本 推广范围 最终效果 投放力度 报纸广告 ★ ★ ★ ☆ 杂志 ★ ★ ☉ ☉ 户外广告 ★ ☆ ☉ ☉ 横幅彩旗 ☆ ☉ ☆ ☆ 报纸夹页 ★ ☆ ☉ ☉ 电信帐单 ★ ☆ ☆ ☉ 电视广告 ★ ★ ☉ ☉ 派单 ☉ ☉ ☉ ☉ SP活动 ☆ ☉ ★ ☉ 网站 ☆ ★ ☉ ☉ 电台 ☉ ★ ☉ ☉ 公交系统 ☆ ☆ ☉ ☉ ★最大 ☆一般 ☉最小 产品销售情况 区域楼盘销售状况都比较好，能在一定时间内销售掉大量的房源，实现销售目标。 区域楼盘均价 多层4550元/平方米、高层5000元/平方米。 广告投放力度 多数项目为开发商自主营销，广告投放力度偏小。 总结：区域楼盘的营销市场状况接近外地市场，开发商还不能完全接受代理服务，客户服务简单落后。营销采用比较原始的方式，在媒体投放上显得谨慎小心，不愿加大力度做广告宣传。推广通路比较单一，依靠售楼处现场吸引过路客，然后通过口碑方式传播；虽然在近两年的市场运作中大大提升了房价，但随着大势趋于平缓，这种销售方式将会遇到较大阻力，从而给代理商提供了发展空间。 1、奉贤南桥镇商品住宅市场调查 奉贤区中心城镇-----南桥镇中心区内，具有优越的地理位置、便捷的交通路线、繁华的闹市环境和精良的物业基础设施。再加上南桥镇作为奉贤区市府所在地，随着城工规模的不断扩大、招商引资力度的加大、市政基础设施的不断改建、扩建、新建以及城市人口的增加，房地产供应量与需求量将会持续、健康、稳定的发展。 1）从楼盘物业类型来看，南桥镇商品住宅开发目前仍以多层住宅为主，小高层、高层、别墅为辅，其中实用率较高的多层住宅为消费着情有独钟，绿地南桥新苑一期、正阳世纪星城一期等热销即为明证。 2）户型特征，南桥商品住宅户型以大、中型为主，最为集中的为85——135平方米、135——16