房地产年三线城市房地产市场调查报告部分.doc

2008年全国城市房地产市场分类研究报告 全国城市房地产市场分类研究报告 ?2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司 上海市闸北区广延路140 号 邮编：200072 电话3 一、 研究背景 1.1 研究目的 目前全国房地产市场普遍处于快速发展、日益成熟的阶段，但是对于各城市房地产市场的发展特征缺 乏在全国范围内的总体判断和比较。我们依据各城市房地产市场的多项数据指标，对全国三十五个大中城 市按照市场特征进行分类研究，以达到三个方面的目的： ?? 为政府宏观调控决策提供服务 房地产市场是明显的区域性市场，城市间情况差别较大，因此应当根据各城市不同的具体情况制定调 控政策。城市房地产市场分类研究有助于为中央及各地政府提供决策依据，从而形成有针对性的政策措施。 ?? 为城市房地产市场研究提供服务 城市房地产市场的分类研究，不仅有助于各城市分析了解自身的发展状况和特性，同时也有助于各城 市找到可供参照的标杆城市和对比城市，以更准确深入地进行市场研究和趋势研判。 ?? 为企业区域投资组合提供服务 对于跨区域发展的房地产企业，不仅需要通过扩大投资区域来实现规模化发展，还需要通过在不同特 征的城市市场间进行投资组合以降低投资风险，城市房地产市场分类研究可以为企业对投资区域的选择判 断提供参考依据。 全国城市房地产市场分类研究报告 ?2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司 上海市闸北区广延路140 号 邮编：200072 电话4 1.2 研究思路 以往对城市比较方面的研究往往偏重于宏观数据，对城市经济实力等方面的指标进行分析，缺少对于 全国各城市房地产市场的全面综合的对比研究。 为避免出现以上误区，本次研究采用了本公司研发的房地产市场分类研究模型体系作为研究工具，以 科学的定量和定性分析，将众多评估指标通过模型有机的结合在一起，从而保证了研究结果更加具有科学 性和客观性。 我们利用全国各城市房地产市场的运行现况、发展态势、健康程度和城市实力组成城市分类体系的子 系统和解释性指标层。通过聚类分析，对全国各城市的房地产市场进行评价和类别划分。 1.3 研究方法 城市房地产市场分类研究在科学搜集数据的基础上，采用定性与定量结合的方法，对全国三十五个大 中城市房地产市场现状及发展状况等进行综合分析。 ?? 技术路线 采用多元统计分析方法进行分析。多元统计分析包括回归分析、判别分析、主成分分析、因子分析、 聚类分析等统计方法。 由于城市房地产市场的各项指标存在内在关系，在数据上会呈现一定的关联度，本次研究中采用因子 分析法进行指标聚类，在此基础上采用聚类分析方法进行城市聚类。 ?? 评估方法 1）以各城市2001~2006年统计年鉴、2007年统计公报为主要数据来源，形成原始指标数据库； 2）采用标准化处理去除不同指标的量纲，得到标准化后的指标数据库； 全国城市房地产市场分类研究报告 ?2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司 上海市闸北区广延路140 号 邮编：200072 电话5 3）对标准化后的原始数据库运用因子分析方法，将关联比较紧密的指标聚为一类，以综合反映房地 产市场的某一方面的特征； 4）在因子分析的基础上，采用聚类分析方法，将市场特征相近的城市得到归类，并将对各类市场从 城市实力、市场现状、发展走势和健康程度四个方面进行全面的分析评价。 1.4 研究对象 2007年全国房地产开发投资额达到25280亿元，而35个大中城市的房地产开发投资总额达14191亿元， 占全国总量的56％，在全国房地产市场上具有高度的重要性和代表性。因此我们选取35个大中城市作为研 究对象，通过对城市房地产市场的数据进行分类研究，为政府决策城市研究和企业投资提供参考和建议。 全国城市房地产市场分类研究报告 ?2008 克而瑞信息技术有限公司版权所 克而瑞信息技术有限公司 上海市闸北区广延路140 号 邮编：200072 电话6 二、 城市房地产市场分类研究模型 2.1 城市房地产市场分类指标体系 城市房地产分类研究指标体系共包括四大类33个指标，从城市基础实力、房地产市场运行现状、房地 产市场历史发展和房地产市场健康程度四个角度，对城市房地产市场进行全面反映。 2.1.1 城市基础实力指标 反映城市当前的规模、经济和资金实力，体现城市整体实力的指标体系，包括： ?? 城市规模指标 城市规模实力从城市地域面积、人口数量两方面来衡量，它是城市经济发展的基础条件。 ?? 经济实力指标 城市经济实力是城市经济发展和人民生活水平提高的物质基础，是反映城市经济发展的现状和目前所 处的阶段的重要指标。我们设置了经济规模、经济效益