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关于旧城区改造建设方法探讨 　　摘要：本文作者提出了旧城区改造建设的新方法，以期能引起城市经营管理者（政府）的注意。 　　关键词：旧城区、改造、建设方法、探讨 　　Abstract: In the paper, the author puts a new method of reconstruction in former capital, which hopes to attract the government’s attention. 　　Keywords: former capital, reconstruction, method of construction, study 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　我国初期的房地产企业几乎都是在参与旧城区改造建设中发展起来的。自上世纪八十年代以来，虽然经过三十余年的发展建设，如今房地产业已经成为我国国民经济的重要的支柱产业之一，我国的一线城市、二线城市、三级城市、直至县级乡镇城市其环境景观面貌已经焕然一新，但是在现代化的美轮美奂的建筑群背后，依然还存在着部分旧城区（城市规划要求保留的旧城区除外）。而这部分旧城区，都是城市经营管理者（政府）迫切希望能新规划并把它们改造建设成为基础设施完善、交通顺畅、居住安全、生活舒适、环境幽美的新城区，然而政府这个旧城区改造规划建设美丽中国城市造福社会改善民生的美好愿景，即使在建设资金充裕的条件下付诸实施时还是会遇到重重困阻，因此，旧城区改造建设就成了各级城市人民政府的城市建设中的一个老大难问题。本文试着探讨破解旧城区改造建设这个老大难问题的新方法，以期能引起城市经营管理者的注意。 　　 　　1、旧城区的概念 　　目前，在我国关于旧城区的概念，应该说还没有一个统一的说法，而本文所说的旧城区由以下两个部分组成。 　　1.1 上世纪八十年代至七十年代建设完成的城市区域 　　这部分城市区域当时规划设计建设标准都不高，几乎所有建筑都是由砼预制构件与砖混结构组建成的，其抗震设防烈度低、居住使用功能、通风采光、给水排水、电信电网等都不健全；其区域交通环境不畅，少停车场，文教体育卫生，商业农贸市场等等城市基础设施都不完善。而这部分城区大部分建筑，于上世纪九十年代通过国家房改政策，其居民付部分房款买下后成为房改房用户，即这部分建筑所占用土地仍为国划拨土地，房改房所有者所持的房改房产权证书还不是商品房产权证书，因房改房所有者还未交纳土地出让金。 　　1.2 上世纪六十年代以前建设完成的城市区域 　　这部分城市区域当时在无序状态下，大部分建筑都是由各建设方自行找设计者设计自行找人建设完成的，且其中有些建筑根本就没有设计图而是随意搭建而成。这样久而久之逐渐形成了今天我们所看到的由砖混结构，砖瓦结构形式多样的建筑组成的旧城区，也有人管这样的旧城区为棚户区。随着城市建设的发展，尽管这些旧城区也勉强接通了水电及电信等部分现代生活设施，但区域道路交通拥挤，环境绿化率低，缺少文体休闲娱乐场所，给排水消防设施，商业金融，文教卫生等城市基础设施都很缺乏，最让政府担心的是城市功能如此不健全的旧城区，长时期以来都存在着巨大的消防安全隐患。这部分城区建筑，其中的部分用户为房改房所有者，其余的大多数用户为私人个体房产所有者。 　　 　　2、旧城区改造建设历程的回顾 　　我国早期的旧城区改造建设始于上世纪八十年代，其操作程序和实施方法简介如下。 　　2.1 操作程序一 　　由房地产开发企业直接向政府城市规划主管部门提出旧城区改造建设的申请报告获批准后，房地产开发企业再与旧城区旧房拆迁户双方达成旧房拆迁安置补偿协议书。 　　2. 2 操作程序第二 　　由房地产开发企业先期与旧城区旧房拆迁户双方达成旧房拆迁补偿协议书后，再向政府城市规划主管部门提出旧城区改造建设的申请报告。 　　2.3 实施方法一 　　房地产开发企业与旧城区旧房拆迁户双方达成旧房拆迁安置补偿协议书。当时旧房拆迁安置补偿的基本条件：一是拆除有房屋产权证书旧房屋面积一个平方米，则由房地产开发商给予旧房拆迁户补偿有房屋产权证书新商品房屋面积一个平方米；二是拆除无房屋产权证书旧房屋则按当时其建设成本价格给予补偿；三是旧房拆迁户要求在原有旧房面积基础上新增加补偿面积，原则上是在一定的增加面积内由房地产开发企业按商品房建设成本价格卖给旧房拆迁户；四是旧房拆迁户转让旧房拆迁面积，这时则由房地产开发企业按新商品房屋市场价格收购其旧房屋产权面积；五是在新商品房建设期间，旧房拆迁户搬迁与租房居住过渡费用等则由房地产开发企业支付。 　　2.4 实施方法二 　　旧城区旧房拆迁户在旧房拆迁原地区由房地产开发企业安置新商品房给旧房拆迁户居住称为原地安置。中国人的传