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《XXX前期定位研究》服务纲要 服务内容——第一阶段：提交《项目市场及产品定位》报告 项目界定 项目所在区域及地理位置 分析项目所处区域的城市功能分区，产业特征及人口分布等等； 项目周边的主要公建设施，特定历史文化条件等； 项目经济技术指标 明确项目土地性质和相关限制条件； 项目交通网络（车行、人行条件考察） 调查分析项目的车行道路情况及车流进入项目的动线是否顺畅； 调查分析项目周边的公交系统并考察人流进入项目的路线是否顺畅； 地块状况、周边环境及配套 地块内状况、项目四至情况、周边环境、区域认知等； 主要具有哪些配套，包括商业、医疗、教育等相关配套； 项目所处区域发展定位 项目所处区域规划（包括人口、商业、交通等方面的规划）以及重大建设项目的影响； 企业追求目标 现有初步开发目标的理解 树立并体现开发商开发理念 充分利用甲方现有资源 项目界定目的：初步界定项目的优劣势，处于何种市场类型。为市场研究产品定位提供基础方向。 房地产市场概况 市场板块划分及各板块特征概述 配图，板块特征包含但不限于产品特征、购房者特征等。 土地市场概况 近年来（至少3年）全市及各板块土地市场、及其中住宅用地市场主要指标（包含但不限于供应量、成交量、平均容积率、平均地价、平均楼面价、成交价相比底价的涨幅等）。 未来（一年半内）土地供应预测（如未来供应量、价格、区域分布） 房产市场概况 开发投资：近年来（至少3年）全市及各板块房地产、及其中住宅开发投资状况（包含但不限于投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、空置率等指标）。 市场供求： 近年来（至少3年）全市及各板块房地产、及其中住宅市场供应量、销售量、供求比、价格等。 [ 对住宅市场进行细分统计（如普通公寓、别墅、花园洋房等）] 未来趋势预测：结合土地供应预测结果、供求状况趋势等，预测未来（一年半内）市场走势（如供应、需求、价格、板块特征）。 区域房产市场分析 区域概况 区域土地利用及配套现状 区域现状描述，配土地利用现状图 区域交通和生活配套现状： 配图标示配套要素，交通包括区域内交通和连接市中心区及周边区域的交通，生活配套包括但不限于商业、医疗、教育、休闲娱乐、景观环境等。（图上标出本项目所在地） 区域总体规划 区域发展定位和发展方向 区域规划图（主要是功能分区和布局），说明规划期，并对规划实现的可能性进行一定的评估。 区域交通及生活配套规划 配图标示配套要素，交通包括区域内交通和连接市中心区及周边区域的交通，生活配套包括但不限于商业、医疗、教育、休闲娱乐、景观环境等。（图上标出本项目所在地） 说明规划期，并对规划实现的可能性进行一定的评估。 区域房地产市场研究 供应量研究 区域房地产市场综述 在全市的地位 分析区域市场在市内各项指标（包括但不限于供应面积、套数，成交面积、金额、套数，供求比，成交价、成交平均套面积、平均套总价等）的排名状况及发展趋势。 区域项目状况 逐一介绍区域目前在售楼盘的规模、开发总量、产品类型、售价、销售情况等；并进行统计。 分析区域的潜在供应 分别统计处在定位阶段（即较长时间后上市）的项目与处于销售准备期（即较短时间内上市）的项目，预测未来短期和中长期的区域供应量及产品形态。 产品研究 按类型分析 分析区域内目前在售各类型产品（如酒店式公寓、多层普通住宅、高层小高层普通住宅、花园洋房、联排别墅、独立别墅等）的特点、供应情况、售价、销售情况等，对适于本项目的产品类型进行详细分析。 按档次分析 分析区域内目前在售各档次产品（根据区域实际情况，将项目区分为若干档次）的供应状况、销售情况、售价、和特点，重点分析与本案拟开发档次相近的产品市场情况。 竞品案例分析 本案的主要竞品项目情况 类别 项目1 项目2 项目3 项目4…… 平均售价 目前售价 价格变化过程 开发规模 产品形式 平均容积率 首次开盘时间 目前消化率（按套数和按面积） 平均消化速度（以月为单位的消化面积和套数） 成交客户分析 …… 区域内表现最好个案详细情况 包括但不限于项目基本情况、产品情况、销售情况、客户情况等。（配图） 附图 项目周边楼盘个案分布图，其中未来主要竞争楼盘要配置现场图片。 区域客层研究（此部分为报告第一大重点，在调研中结合各类访谈形式） 区域客层研究 研究市场竞品客群的基本特征：包含但不限于客户来源、家庭结构、置业类型、购房用途、年龄、身份、收入情况及价格承受力等。 研究市场竞品客群的需求特征：包含但不限于购房关注点排序、产品力偏好、车位和配套偏好、主要消化户型及面积、购买竞争项目原因等。 各档次产品目标客层特征及辐射范围（建立在竞品项目的研究及全市的趋势特征上）。 各类型产品目标客层特征及辐射范围（建立在竞品项目的研究及全市的趋势特征上）。 典型