经管营销新区福邸开盘前营销执行案.pptVIP

开盘当日宣传流程： 如果开盘前一天积累客户不足，可预设50位假客户于现场门口专设排队处排队，制造抢购场面。并在当天于开盘仪式后，视当天来人数量情况确定预售方法。 （1）控制流量 来人与开盘仪式时达到200人以上时采取控制人流量的办法销售，既保证现场秩序，又可制造紧迫感和神秘感。 方法：保安守门，购房客户5人一组进入销售处，进行签约认购流程，前面5人认购结束后，再让下一组客户进入。 （2）排号签认购协议书 （3）媒体配合：8月6日广告。主题：开盘。 （4）开盘当天邀请庆阳电视台，宁县电视台到现场拍摄采访，预订当天及次日电视软新闻，报纸软新闻，连续两天集中 报道开盘火爆场面。 * Part-3 价格策略 * 基 本 策 略： 以超低于预估的价格入市，抢占人们心理预期； 中后期价格逐步上升，以高价塑形象，品牌； 保证前期取势需要，后期利润最大创收； 价格竞争核心策略：先入为主，高性价比。 建议：先入为主，高性价比。以略低于人们预估的市场价格切入市场，吸引部分人群，给项目进行造势。 * 低开高走的必要性： 开盘定价是计划与市场的最先接洽点，也是最为关键的一步。本案低开高走的必要性： 唯一地产项目，项目取势所需 本案是宁县区域目前唯一的地产项目，在客户还未真实见到第一螃蟹者时，多数会处于观望状态。开盘需要造势，若造势不成功，势必对本案形象产生损害，大大影响后期的销售，而且无法保证价格的一路上涨，不符合客户买涨不买跌的心理。 便于日后价格调控 低开高走，价格的主动权还在自己手里，当市场反映激烈，可以逐步提高价格，形成价升热销的良好局面；当市场反映平平，可维持价格优势，在保持一定成交量的情况下，景观市场反映。 * 阶段性价格策略： 开放日与开盘时机 本案的公开销售前必须有着较长时期的开放日铺陈。在开放日之中，本案仅以预先告知展示的姿态切入市场。开让日的意义在于前导性告知，给予目标客户群足够新鲜度和神秘感（开放日只展示不销售）。吸引并刺激目标客群，为开盘销售其预留足够市场潜力。 引导期 只接受登记，不出示价目表，告知区间，但告知客户这只是一个参考价格购房意向，签定正式《认购协议书》时，再确定。 * 分阶段价格调控： 第一阶段—蓄水期 第二阶段—摸底期 第三阶段—开盘期 第四阶段—强销期 价格定位：暂不公开价格 定价说明：试探市场反映，预估意向客户心理价位，为开盘定价提供参考。 价格定位：公开价格区间，不出示价目表 定价说明：客户摸底期，先稳住意向客户。 价格定位：以3300元/平米价格切入市场 定价说明：高档社区，低廉价格，务必给项目带来人气和势气。 价格定位：根据房源的去化情况，调整拉开房源差价，迫使客户去购买剩余房源。 * 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 楼位价格具体表现： 一期楼位编号： 由北向南 由西向东 * 楼位分布定价原则： 一期阶段性价格表【折后实收均价】 【第一部分】 1# 、8#、9#------实现均价 3000--3100元/平米 【第二部分】 2#、7#------实现均价 3200--3300元/平米 【第三部分】 4#、6#------实现均价 3300--3400元/平米 【第四部分】 3#、5#------实现均价 3500--3600元/平米 将房源全部打开销售，增加可选范围，提高解筹率，但又要兼顾产品的不同品质和业主的不同需求，根据不同的楼位分布，将一期分为4个定价区间，如下表： * 1 2 3 4 3 4 1 1 2 3000—3100元 / ㎡ 3500—3600元 / ㎡ 3200—3300元 / ㎡ 3300—3400元 / ㎡ 楼位价格区间表现： * 楼位分布定价原则： 楼号 底价 表价 楼号 底价 表价 1# 3050 3245 2# 3250 3457 3# 3550 3777 4# 3350 3564 5# 3550 3777 6# 3350 3564 7# 3250 3457 8# 3100 3297 9# 3000 3191 ---- ---- ----- 四个价格区间的分楼栋价差设定，如下表[包括表价与底价]：表价是根据94折后底价计算（表价=底价X1.064） 1 1 1 2 2 3 3 4 4 总销额 17424万元 总面积 52801.22 总均价 3300 鉴于宁县殊情况， 我们将采取价格销控。 * 1、首先确定本栋均价户型，再根据以下基本原则确定；2、 双景观 户型 +100 朝向次核心景观户型 +100