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关于房地产开发项目质量控制与管理探讨 　　摘要：我国房地产开发项目管理的水平普遍不高, 不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期、空置率高等问题。要解决这些问题, 开发企业就要在管理模式上下功夫, 把项目管理作为一种先进的、高效的管理模式, 加强对房地产开发项目的管理。 　　关键词：房地产；开发项目；管理；控制 　　Abstract: The project management of Chinas real estate development level is not high, many real estate development projects are of poor quality, others back, high vacancy rate problem. To solve these problems, the development of enterprises will be in the mode of management efforts, project management as an advanced, efficient management, and strengthen the management of real estate development projects. 　　Key words: real estate; development project; management; control 　　中图分类号：O213.1文献标识码：A 文章编号： 　　 　　前言 　　房地产开发项目的管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，对房地产开发企业而言，做好项目全过程的质量管理与控制是楼盘获得成功的先决条件。本文主要从项目开发规划设计管理、项目施工质量管理、项目成本管理及风险管理四个部分。探讨房地产开发项目质量管理与控制。 　　1、加强项目开发的前期规划管理 　　我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题，因此，要全面优化项目管理，就必须加强对项目开发的前期管理，包括规划阶段和设计阶段。一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析，将风险控制在预期范围内，此外，在设计阶段，要重视规范设计，以市场需求为出发点，综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计，做到各方面利益的平衡与协调，避免出现不停的变更所造成的巨大浪费，一方面，要结合实际，遵循预算、施工设计图，做到基本不偏离，另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口，将意外风险控制在预期之内，做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致，真正的将项目管理打造成一个动态可控的弹性系统。 　　2、开发项目的工程施工质量管理与控制 　　房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资，人们对房屋的质量和性价比考虑非常多，因此，合格的质量是房地产业对房屋的最低保证，因为房屋建筑在起初一两个月看不出任何质量问题，但是随着时间的推移，质量问题就会逐渐凸显，因此，在修建房屋时，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，做到量化要求，保质保量。于此同时，对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺，做好暖通、排水等方面的顺畅，此外，更要提高商品房的售后管理与控制，积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决，组建专门的售后项目管理队伍，对物业及房屋的维修做出及时的处理，并对顾客提出的意见和建议进行深入研究，从而为下一个房地产项目的决策和规划提出可行性的意见。 　　无论是开发住宅小区还是商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是承包单位及项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。对一个建设项目而言，其直接控制的目标有三个，即进度（工期）、质量、成本（投资），这三个目标彼此之间有一定互斥性，难以同时达到最优，其实施应以项目整体最优为目标。 　　2.1工程进度控制 　　工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。 　　1）进度计划的形式。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类： 　　第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示 　　①横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法，通常用横坐标表示工作时间，纵标表示工作内容。横道图法简单明了，但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系，看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些属于关键工作。 　　②网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计