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对某房地产开发项目经济评价分析 　　摘 要：在房地产开发过程中，经济评价是房地产项目开发可行性研究的重要内容。本文对某房地产开发项目经济评价进行了分析。 　　关键词：房地产项目；经济评价；分析 　　房地产开发项目经济评价是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。只有通过经济评价，房地产企业才能够判断出该投资项目的投资状况和收益状况，以提高自身发展的稳定性。某项目占地20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。整个项目计划依地势起伏分为三个区，各小区通过小区内的道路相互联系，但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外，全部绿化。下面对该项目进行具体的经济评价。 　　1 基础数据分析 　　1.1 建筑与装修 　　各档住宅的建筑与装修条件如下： 　　普通住宅：建筑面积为80～120平方米，院落200平方米以下，无车库，水泥檀条楼板，粘土砖，普通屋面，普通大门窗，水泥地面，局部地砖，清水，厨房卫生间贴1.5米高瓷砖，普通洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为871.5元，每平方米道路和绿化的费用为174.3元。 　　中档住宅：建筑面积为150～220平方米，院落200～300平方米，有车库，水泥檀条楼板，局部现浇，粘土砖，屋面为镀锌彩瓦，普通大门，铝合金窗，松木吊顶，地砖，局部木地板，内外墙刷普通涂料，厨房卫生贴1.8米高瓷砖，中档洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1411元，每平方米道路和绿化的费用282.2元。 　　高档住宅：建筑面积为240平方米以上，院落400平方米以上，有车库，现浇混凝土楼板，水泥空心砖，屋面为镀锌彩瓦，高级大门，铝合金窗桑木吊顶木地板，内外刷高级涂料，厨房卫生间贴满瓷砖，高档卫生洁具。每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1600元，每平方米道路和绿化的费用为332元。 　　休养所和综合商场为中档建筑装修水平，每平方米建筑面积的平均建筑装修价格为1037.5元和1245元，每平方米道路和绿化的费用为207元。 　　1.2 开发进度和项目计算期 　　项目整个工期为4年，前3年为三通一平，道路施工，小区内基础设施建设，土建??程和水电安装；后一年为户外工程，扫及绿化。第五、六年为售后服务和销售资金回笼。考虑到综合商场为开发商自营，项目计算期定为10年。 　　1.3 项目总投资及用款计划 　　项目总投资为13507万元，包括房地产开发投资和自营资产固定资产投资。 　　房地产开发投资共12866万元，包括土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、销售费用、管理费用、不可预见费、财务费用等。土地费用为1252万元，前期费用684万元；房地产开发部分的建筑安装费万元，基础设施工程费为1312万元，销售费用按售房收入的2.96%计算，管理费为前几项目合计的5%工程监理费等其他费用为235万元，及不可预见费率合计为11%。 　　自营资产固定资产投资181万元，用于建设1000平方米的商场。其中建筑工程费按劳取酬245元/平方米计算，计划内24.5万元，设备购置安装费30万元，建设期物价上涨率为3%，不可预见费率为8%。另需经营资金8万元。 　　1.4 资金筹措与借款偿还 　　本项目投资的资金来源有：开发商资本金900万元，第一年注入540万元，第二年注入360万元；申请房地科投资人民币借款4500万元，第一年借款待3500万元，第二年借款1000万元，贷款名义年利率4%，单利，宽限期2年，分3年等本还款；其余不足部分用预售房款按实际需要补足。 　　自营资产固定资产投资申请人民币贷款，借款额20万元，贷款名义年利率为4%，在第三年一次偿还。自营资产经营资金全部申请人民币借款，借款额8万元，项目结束时回收。商场经营资金中存货和应付账款的周转天数为15天，应收账款和现金的周转天数为20天。 　　还款资金来源为利润、折旧和可利用的租售收入。 　　1.5 销售计划及价格 　　所有住宅均准预销，预售从项目大规模土建施工开始，允许分3年付款，预计各处销售资金回笼分别占售房合同额的28%、45%和27%。由于该项目地理条件优越，建筑设计合理，风格典雅，发展商看好市场，预计销售比例逐年上升。 　　按照一般宾馆出租率的水平，休养所的出租率为80%，从第三年开始营业。 　　综合商场的年平均营业额估计为120万元，采购成本为60万元，水电费为10万元，修理费按固定资产的2.5%提取。商场建筑物按20年折旧，残值率5%。综合商场从第三年开始营业，当年达到正常营业额的80%，第四年以后正常营业。 　　2 财务分析 　　2.1 盈利能力分析 　　项目在计算期内经营收20163万元，再获利润4399万元，扣除所得税1452万元，公益金147