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浅谈农村宅基地管理问题 　　【摘 要】土地作为最基本的农业生产要素，与广大农民群众利益密切相关。正确的认识、处理和规范农村宅基地的管理问题是加快现代农业发展的重要环节。本文就农村宅基地的管理问题进行剖析，力图为深化农村改革、建设社会主义新农村做出绵薄贡献。 　　【关键词】农村宅基地；宅基地管理 　　当前，随着国家对社会主义新农村建设步伐的日益加紧，农村土地管理中的宅基地出现越来越多的问题，而这些问题因为直接关系到农民的生产生活而又影响到农村的社会稳定，进而阻碍新农村建设的进程。下面，笔者将结合实际谈谈一些看法： 　　一、存在的问题 　　作为土地管理中最基本的宅基地管理近些年虽然在保障农民权利、加强耕地保护方面起到了积极的促进作用，但随着社会的不断发展，农民生活观念的不断变化，一些新的问题层出不穷，主要表现在： 　　（一）“空心村”流转问题 　　因农村普遍存在农民进城打工、经商以及子女赴省城上学等人口流动现象，大批空闲宅基地导致“空心村”问题。而“空心村”问题又将直接导致土地资源的浪费，并从一定程度上引发农村社会的不稳定因素，这将严重违背社会主义新农村建设的初衷。所以要加强对空闲宅基地的管理，做到开发合理，流转合法。从而达到维护农民权益，保护国土资源的目的。 　　（二）一户多宅问题 　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，因此对多宅、多占的违法占地应一律予以拆除。同时严格宅基地申请条件，对不符合条件的、不符合规划的不应予以审批。 　　（三）城里人购买宅基地问题 　　1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，对城里人购买宅基地的，应要求退还所购土地。 　　（四）使用权秩序混乱问题 　　现行法律对宅基地的使用限制较多，但明确赋???宅基地使用权人的权利较少。对于宅基地使用权的一些基本权能，如占有、使用、收益等，都未做明确规定，对于宅基地使用权人的处分权规定几乎没有。这不仅不利于使用权人有效利用宅基地，而且易导致邻里之间的纠纷。更为突出的一个问题是，依《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，但法律并没有禁止房屋的出租、出卖，包括继承，导致了宅基地使用权转让秩序的混乱，宅基地非法进入房地产市场的行为，更是严重干扰了土地市场秩序。 　　二、出现问题的原因 　　1.农民思想观念陈旧，法制意识淡薄 　　在调查中发现，随着经济的不断发展，农民建房热情普遍高涨，农村住宅的质量、规模和数量成为衡量村民财富和身价的重要标志。尽管近几年老百姓对宅基地的审批制度有了一定的认识，但是农村的土政策使得农民不能依法逐级报批，还是按照过去的老方式申请宅基。国家规定够条件的农户可以无偿取得集体土地使用权建住宅，但是一些村干部仍然把持着宅基地的审批权，以此作为“摇钱树”，越权批地、违法批地。农民的法律意识不强，不管手续是否合法，只要交了钱、占住地就吃了“定心丸”，即使违法也要去建住宅。 　　2.布局散乱，规划未能统一 　　按照相关要求，有些地方制订了村庄发展规划，但大部分村镇存在观念老化，缺乏整体的、长远的考虑，规划存在不完善，管理机制不健全，导致宅基地布局零散，土地低效利用。加之一些农民对农村税费改革中取消建自用房收费的认识不足，村庄相应地占用耕地外扩、村内老宅基闲置、宅基地零散无序，随处占用耕地建房现象日益严重，村庄规划严重滞后，宅基地安排难以做到规范、有序、科学合理的布局。特别在建设社会主义新农村的今天，村镇基础设施建设需要占地、公共事业需要占地、农村人口增长需要批划新宅基，而在不占用耕地的前提下，这些过期的规划已经不能适应当前城镇建设的快速发展。 　　（三）违法占地，执行缺乏力度 　　可以说，农村村民违法用地是宅基地管理混乱的主要问题。表现在：一是未批先建、少批多占现象较普遍。根据现行法规政策，宅基地分配与集体经济组织成员身份密切相关，具有无偿性、无期限性特点，许多村民受经济利益驱使，未批先建、少批多占住宅现象比较严重。从前几年土地登记中看出，土地审批很大部分是未批先建，然后再履行补办审批手续；部分用地户实际占用面积基本上超出批准面积。二是“一户多宅”、建新不拆旧，宅基地闲置率较高。长期以来，由于宅基地管理粗放、松散，很多村民在建新房的同时，原有的旧宅基地虽然与村里签订了拆除协议，但因监管和处罚措施不到位，建新不拆旧现象仍很普遍；再受经济、环境等因素的影响，率先富裕起来的村民纷纷到交通便利的地方抢建住宅，形成