第四节 地产投资风险分析.pptVIP

第四节 房地产投资风险分析 主讲：肖文高 2．初步可行性研究阶段 主要任务：对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 内容：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案，项目进度、项目财务分析等 投资估算的精确度应达到+-20% 3．详细可行性研究阶段 主要任务：对项目进行详细的技术经济分析，是在分析项目的可行性后是否投资的关键步骤。 该阶段投资估算的精确度在+-10% 4．项目的评估和决策阶段 主要内容 A全面审核报告中反应的各项情况是否准确 B分析报告中各项指标计算是否正确 C从企业、国家和社会等方面综合判断项目的经济效益与社会效益 D分析和判断项目可行性研究的可靠性和客观性，做出决策 E写出项目评估报告 2.10 项目财务分析 (1) 项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金两部分。 (2) 项目投资来源、筹措方式的确定。 (3) 开发成本估算。 (4) 销售成本、经营成本估算。 (5) 销售收人、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。 (6) 财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评估。 (7) 风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析。 2.11 项目经济分析及综合效果分析评价 经济分析及综合效果分析评价属于宏观分析范畴，关系到国民经济整体利益和社会生活的各个方面。 (1) 国民经济评价。对于工业开发区等大型房地产开发项目，还需运用国民经济评价方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。 (2) 项目环境效益、社会效益及综合效益评价。 2.12 关于引进技术和进口设备的说明 如果在项目中需要引进国外的先进技术和进口部分设备，则需要在报告中作出说明。 2.13 结论及建议 (1) 运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述 开发项目的可行性，并推荐最佳方案。 (2) 存在的问题及相应的建议。 可行性研究报告的各类附件 与可行性研究主要内容有关的如： 各种调查分析的材料和图表 各种证明材料 咨询材料 专家论证的意见书 等，都应作为可行性研究报告的附件置于报告正文之后。 本节所述房地产项目可行性研究的内容，在实际的撰写可行性研究报告时，可根据开发建设项目规模的大小，有重点的选择其中有关内容进行编写。 (1) 讨论可行性研究的范围，确定研究目标，明确研究的界线。 (5) 经济研究。包括项目的资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、项目的国民经济宏观考察和社会环境效益等。 (4) 技术研究。包括项目实施全过程的所有运转环节的衔接处理、地质处理、环境保护措施、项目工程施工工艺和物料投入等。 (3) 市场预测分析。 (2) 市场实地调查、收集情报和资料。 1.5 房地产项目可行性研究的程序 (6) 方案设计与选择。根据研究内容设计可供选择的项目实施方案，要求将项目的各个不同方面用较多的有代表性的设计组合制定出少数可供选择的方案，通过比较分析选取最佳方案，或集中优点重新修订设计最佳方案。 (7) 制定实施计划。对选取的方案制订详细的实施计划书，要求确定所有具体的技术指标范围，估算投资成本支出和收益幅度等财务状况，说明成本、价格或进度等情况发生变化时可能对项目效果带来的影响及其应变能力。 (8) 编制可行性研究报告。不同项目的可行性研究报告在结构和内容上各有特定的要求和规范。房地产开发项目的可行性研究报告可根据项目的性质、用途、规模等具体情况来编写。 (9) 对可行性报告进行评价与决策 见下页图 复习思考题 1．如何选择不同房地产项目投资场地？ 2．如何规避房地产投资风险？ 3．房地产项目可行性研究包括哪些内容？ * 第四节 房地产投资风险分析 一、房地产项目投资风险 二、房地产投资风险的防范与控制 三、房地产具体项目营销风险的防范与控制 一、房地产项目投资风险 1．系统风险 （1）政治政策风险 （2）购买力风险 （3）市场供求风险 （4）利率风险 （5）资金变现风险 （6）自然