专题哈尔滨索菲亚商业项目商业策划方案完071115.docVIP

目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc182888365 第一部分 索菲亚商业项目商业定位 PAGEREF _Toc182888365 \h 27 HYPERLINK \l _Toc182888366 一、项目概况 PAGEREF _Toc182888366 \h 27 HYPERLINK \l _Toc182888367 二、平均租金建议 PAGEREF _Toc182888367 \h 27 HYPERLINK \l _Toc182888368 三、定位思路——同中央大街，略 PAGEREF _Toc182888368 \h 29 HYPERLINK \l _Toc182888369 四、定位方法 PAGEREF _Toc182888369 \h 29 HYPERLINK \l _Toc182888370 五、定位过程 PAGEREF _Toc182888370 \h 32 HYPERLINK \l _Toc182888371 六、定位方案 PAGEREF _Toc182888371 \h 32 HYPERLINK \l _Toc182888372 第三部分 项目租售比例建议与收益预估 PAGEREF _Toc182888372 \h 46 HYPERLINK \l _Toc182888373 一、租售比例建议 PAGEREF _Toc182888373 \h 46 HYPERLINK \l _Toc182888374 二、索菲亚项目收益预估 PAGEREF _Toc182888374 \h 49 HYPERLINK \l _Toc182888375 第四部分 商铺交付装修标准建议 PAGEREF _Toc182888375 \h 51 HYPERLINK \l _Toc182888376 一、铺内装修标准 PAGEREF _Toc182888376 \h 51 HYPERLINK \l _Toc182888377 二、公用设备设施及装修 PAGEREF _Toc182888377 \h 52 HYPERLINK \l _Toc182888378 第五部分 商业营运管理模式建议 PAGEREF _Toc182888378 \h 54 HYPERLINK \l _Toc182888379 一、管理功能 PAGEREF _Toc182888379 \h 54 HYPERLINK \l _Toc182888380 二、管理模式 PAGEREF _Toc182888380 \h 54 HYPERLINK \l _Toc182888381 第六部分 租赁合同和商户管理公约建议 PAGEREF _Toc182888381 \h 56 HYPERLINK \l _Toc182888382 一、租赁合同 PAGEREF _Toc182888382 \h 56 HYPERLINK \l _Toc182888383 二、商户管理公约 PAGEREF _Toc182888383 \h 60 HYPERLINK \l _Toc182888384 第七部分 招商初步策略建议 PAGEREF _Toc182888384 \h 66 HYPERLINK \l _Toc182888385 总体策略思路 PAGEREF _Toc182888385 \h 66 第一部分 索菲亚商业项目商业定位 一、项目概况 索菲亚地下商业项目处于索菲亚教堂地下位置，兆麟街与透笼街交汇处，索菲亚地下广场商业部分的建筑面积为7319平方米，停车场部分的建筑面积为4308平方米，总建筑面积为11218平方米。项目地上部分属于建筑博物馆物业（目前空置），项目分八个出入口，其中两个主入口位于索菲亚教堂广场，紧邻人车流较为密集的兆麟街，与联升地下相连，另外两个次出入口位于博物馆一层位置，再一个出口通往项目错层停车场的位置。 项目四周临街，车来车往，人群熙攘，周边的商业集中了如哈一百、金太阳、华联、世纪联华、燕莎、联升地下广场、时尚地下等大中型百货、（地下）商场，经营业态基本都以百货、服装、服饰为主，经营档次以中档为主。 二、平均租金建议 最理性租金→市场比较法租金 本项目地处成熟商圈，因此在制定租价时应采取市场比较法。通过对可比项目的租金分析比较，利用市场比较法来确定本商场的最理性租金。“可比”的定义是：规模、经营品种相似的或地理位置接近的商业场所。 商场 联升地下 时尚购物广场 曼哈顿商厦（二层） 金太阳 （二层） 路段 兆麟街 石头道街 透笼街 地段街 面积（㎡） 8 8 10 10 租金（元/㎡/月） 330 350 355 350 1、比较法