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阅读书目：罗杰·H·伯恩哈特，安·H·伯克哈特：《不动产》，法律出版社2000年版序所谓不动产是指土地及定着与土地上的房屋和其他将建构物，生成于土地之上的林木、草原，埋藏于土地之下的矿藏等。它们是任何国家、任何企业、任何个人都不能须臾离开的生存与发展的物质基础。因此，所有国家都无不把作为重点在其财产法或物权法中予以规范。世界各国发展的历史经验表明，以不动产为重心的财产法（物权法）是最大限度提高人民创造财富或积累财富内在动力的最重要的激励体制与制度保障。不动产权益[p3]不动产由土地和诸如林木、建筑物等永久附着于土地上的物所组成。不动产一般是固定不动的，动产则由可移动的物所组成。动产可以是有形的，如书或汽车；也可以是无形的，如思想或商誉。财产法所规定的大多数是不动产而不是动产方面的事项。然而，两者的规则大致相同。第一章 占有权和所有权Ⅰ.无主或有主动产的占有[p4]A.无主物占有人的权利主张，取决于财产是否存在合法的所有人。如果是无主物，通过占有，占有人就可能成为该财产的所有人。至少没有人可以向占有人主张权利。占有人的权利除法律禁止取得无主财产的情形外，谁占有了无主物，谁就是它的的“所有人”，谁就被赋予如购买或继承该财产的所有人一样完整的所有权。竞争占有人谁先取得物的占有，法律就将先占权赋予谁，这就是所谓的“先占先得”规则。但是通过不正当手段取得先占，则不适用此规则。构成占有的行为构成占有，必须具有对物的实际控制行为及控制或者排他控制的意图。无论在事实上还是在法律上，占有均是个模糊的概念。[p6]B.有主物占有所有物的占有人，负有将该物返回物之所有人的义务。借物人、租物人、拾物人和盗物人，都负有按照所有人的要求或者根据协议条件，将其占有的财物返回物之所有人的义务。每个人在处理该物时都负有一定的注意义务。占有人对所有人所负的义务，一般视注意的性质而定。真正的受托人有将财物返还所有人的绝对义务。场所所有人没有义务返还他从未占有的财物，除非他愿意返还，或者在特殊情况下，才负有返还财物的义务。[p7]1.在占有期间，占有人对占有物负有一定的注意义务。在通常情况下，注意义务的程度取决于占有的性质：（1）若为委托人的利益而接受委托，则受托人负有轻微的注意义务。只有在存在重大过失的情况下，他才负有责任。（2）若为受托人的利益而接受委托，则受托人负有最高度注意义务，然而，他并非负有绝对的保护义务。（3）若为委托人和受托人的共同利益而接受委托，则受托人应为一般过失负责。（4）若不存在委托关系，则场所所有人对财产所有人存放于其场所的财物，不负有注意义务。[p10]2.房产所有人的权利因为拾物地一般为他人所有或占有的不动产，所以，拾物人与拾物地所有人一直纠纷不断。法院采取一套有点相互矛盾的区分规则。a.拾物人的状况若拾物人属于下列情形之一，其对所拾之物的权利较小：（1）非法侵入他人不动产者；（2）如为修理下水道或传递邮件等限定目的进入他人不动产者；（3）作为不动产所有人的雇员而进入该不动产者；（4）同意将任何所拾之物交给不动产所有人者。b.房产的状况若财物系在私人之处而非公共场所所被拾得，则拾有人的权利较小。c.以不动产为基础的请求权的状况以不动产为基础的请求权的效力，受请求人是否为未入住的不动产拾有人、是否从未在该处居住的出租人、是否为长期承租人或者是是否是周末住客等因素的影响。d.拾物地若系地下而不是地上发现之物，则一般属于不动产所有人而不是拾物人。然而，若系他人有意埋藏之物，则可被视为珠宝一类的财富。e.所拾之物何以至该处若系遗失或遗弃在公共场所之物，拾物人有权占有。若系遗忘物，则不动产所有人有权占有。这方面的很多问题，现在均由侵权、合同观念或者立法来解决，而不是由较为古老的占有或委托的区分理论来解决。Ⅱ.赠与物[p11]赠与物，是财产所有人自愿无偿转让的财物。赠与人可以生前赠与，也可以死因赠与财物给受赠人。若赠与发生于在世的赠与人与受赠人之间，且赠与人希望该赠与不可撤销、无条件地立即生效，则系生前赠与。若赠与人预料自己即将死亡而做出赠与，则系死因赠与。第三种赠与是遗嘱赠与。遗嘱赠与仅在赠与人死后生效，一般要以符合法定要件的遗嘱方式做出。[p12]A.生前赠与生前赠与必须具备的三个要素：（1）赠与的意图；（2）赠与物的交付；（3）赠与物的接受。[p17]B.死因赠与死因赠与，系赠与人预料自己即将死亡而做出的赠与行为。其目的是使面临死亡的人有最后的机会处分自己的财产。极有可能发生有人谎称自己有权接受死者财产的案件的现实情况，使法院通常严格适用死因赠与的要件。死因赠与有以下要素。a.赠与的意图、赠与物的交付和接受死因赠与的要素和生前赠与的要素相同。在判断这些要素是否齐备时，法院比考虑是赠与更为审慎，因为在这种案件中，更有可能出现针对死者财产的诈骗行