2013年沈阳公寓写字间市场调研报告宏观市场部分资料.ppt

沈阳经济概览 2013年前两季度的地区生产总值较去年增长9.0%，达3523亿元（271.9亿美元），增速较去年同期下降1%（表一）。 工业生产继续保持稳定增长态势，前七个月实现规模以上工业增加值2062.9亿元（334.9亿美元），同比增长11.8%，增速同比提高1.1个百分点。 2013年前七个月，固定资产投资总额4078.8亿元（662.1亿美元），同比增长19.7%，其中房地产开发投资1265.4亿元（205.4亿美元），同比增长18.1%。 1-7月本地实际利用外资达到31.2亿美元，同比下降8.4%。 上半年居民收入稳定增长，前两季度城市居民人均可支配收入同比增长9.6%至14323元（2325.2美元），增幅较去年回落4.4%。物价涨幅保持稳定，消费物价指数较去年同期回落0.3%，通胀压力得到进一步缓解。 资料来源：沈阳市统计局 沈阳写字楼市场 资料来源：精图企划 2013年前3季度沈阳写字楼市场总存量达到460700平方米（表二），空置率16.18%，月租金167.30元/平方米。 北站区域由于中汇广场B座入市，带来43000平方米供应量，导致空置率大幅上升，租金受此影响，小幅下降。此外，金融业与贸易行业在此区域表现活跃，不同程度上弥补了此前日本企业在甲级写字楼缩减的态势。 中山广场和平大街区域传承商务老区的特点，保持强劲的势头，入住率领跑全市，租金价格稳定。 五里河区域吸引大量的医药、石油化工和食品行业入驻，存量得到快速消化，空置率稳定在14%左右，仅次于中山广场和平大街区域，好于北站和中街区域。前三季度五里河区域甲级写字楼租金稳定在每月每平方米199.4元（32.37美元）高居全市之首。 中街区域商务氛围尚未成熟，企业仍对租用该区域大面积写字楼持谨慎态度。 2013年沈阳写字楼市场处于较为平稳的整固期，呈现去库存趋势。 沈阳商铺市场 资料来源：精图企划 中国的消费品零售总额前两季度增长了12.7%，受惠于强劲的销售者信心，沈阳2013年前两季度的社会消费品零售总额同比增加13.0%，达到1499.5亿元（243.4亿美元）其中以珠宝类奢饰品的销售额同比增长幅度最大，为41.81%。 沈阳商铺市场前三季度表现可以说喜忧各半，星摩尔、恒隆广场、沈阳天地、奥体万达广场、沈阳金融中心购物中心等一大批商业项目的开业，伊势丹和新玛特（花季店）的闭店也随之到来，可见沈阳商铺市场的竞争非同一般，虽然闭店的两家在经营方式上存在问题，但沈阳商铺同质化也是很重要的一个诱因，这也说明随着城市的扩大，从前单一的城市商业中心，逐渐的被区域商业所取代。 金廊沿线恒隆广场、沈阳天地、沈阳金融中心购物中心和阳光百货的开业，更加加剧了金廊沿线的市场竞争。 2013年沈阳商铺市场竞争激烈，同质化严重，但区域商圈逐渐形成，以质取胜成为关键。 沈阳公寓市场 沈阳公寓分布主要存在城市中心（中街、太原街）、区域中心（北行、铁西十字金廊）、金廊沿线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南），目前沈阳累计公寓项目82个，在售52个，主要以沈河、和平和铁西相对集中。 沈阳市公寓市场截止目前库存量183万平，根据近两年的区划速度估算，目前库存需要约去化48.8个月。 公寓市场的年销量正在以年均约45%的幅度在增长，在紧张的调控背景下与住宅的投资风险有所提升的情况下，公寓产品将成为投资首选。 目前公寓库存中60平以下的产品所占比例最大约为51.4%，其次为60-80平产品，约为20.5%，80平以下的小面积产品占到了整体库存的71.9%。 截止2013年11月沈阳公寓市场存在较大的供应量，市场成交平稳，短期内看供大于求，但长期着眼具有一定的发展潜力。 资料来源：精图企划 区域市场未来发展趋势研判：随着开盘或加推项目的增多，新增供应量加大，预计未来成交量存在平稳增长的可能性 商业市场未来发展趋势研判 公寓产品受投资客户青睐 写字楼、商铺的需求量逐渐增大 公寓面积小、总价低等特点受投资者关注。沈阳市公寓客群大多为投资型客户。且住宅限购令对于公寓市场有一定优势，预计未来公寓市场需求进一步增加。 随沈阳城市的发展，区域商业和中小企业数量逐渐增加，对于沈阳区域商业和写字间产品需求呈现出逐年上升的态势，预计需求量逐渐增大。 1 2 政策分析 1 住宅“限购令”政策。已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在二环内限购1套住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在二