戴德梁行无锡城开蠡湖商业综合体项目市场定位报告精选资料.doc

戴德梁行-无锡城开蠡湖商业综合体项目市场定位报告 Page 0 致：城开集团 戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司 2008#ff66ff.03 Page 1 无锡蠡湖综合项目，在无锡，多种物业，多种精彩！ 高端写字楼 高星级酒店 高品位商业 高端服务式公寓… 她将以怎样的运营方式进入市场，体现更宽的视野？ 她应当以怎样的产品给予客户，给生活带来新的亮点？ 她将如何准确寻找目标客户，并深深打动他们？ 19多万平方米(地上面积约14万)，多种物业如何分配，才能紧握市场脉搏？ 不同类型的物业何时入市，将最大程度地吸引眼球？ … … Page 2 “FIRST CENTER CITY”（蠡湖中心城） 办公楼 酒店式公寓 商业 中心精英人士 第一商务空间 产品细节品质 第一生活居所 精致生活体验 第一休闲会所 体现“品牌、品质、品位”，树立蠡湖最高地产项目标竿项目总体定位： Page 3 酒店式公寓篇 商业篇 决策分析篇 项目整体篇 写字楼篇 总目录 Page 4 第一部分 写字楼篇 Page #9900995 宏观市场分析 Page 6 无锡GDP近年来保持平稳快速增长，年均增速都在1#9900995％以上，其GDP总量 在长三角城市中处于中等水平 宏观经济环境——GDP 1#990099500 2000 2#990099500 3000 3#990099500 4000 2003年 2004年 200#9900995年 2006年 2007年 10% 11% 12% 13% 14% 1#9900995% 16% 17% 18% GDP(亿元） GDP年增长率 12001 #9900995700 4104 383433 327#9900995 1000 3000 #9900995000 7000 9000 11000 上海 苏州 杭州 无锡 宁波 南京 无锡历年GDP及年增长率 长三角城市GDP横向比较(2007) 数据来源：无锡历年统计年鉴以及各地2007年统计公报。 单位：亿元 Page 7 无锡第三产业比重近年来有所上升，但增长较为缓慢，而且第三产业增加值 绝对数要低于上海、苏州、杭州等城市 2#ff66ff.8 2 2#ff66ff.8 2#ff66ff.2 1#ff66ff.4 60#ff66ff.3 61#ff66ff.2 ff66ff.#9900995 ff66ff.6 ff66ff.#9900995 36#ff66ff.9 36#ff66ff.8 39#ff66ff.7 40#ff66ff.2 40#ff66ff.1 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2003年 2004年 200#9900995年 2006年 2007年 第三产业 第二产业 第一产业 数据来源：无锡历年统计年鉴以及各地2007年统计公报。 3#9900995% 46% 40% 41% 37% 30% 40% 上海 苏州 杭州 无锡 宁波 常州 无锡历年产业结构 长三角城市三产发展水平横向比较（2007） 宏观经济环境——第三产业 Page 8 0 100 200 300 400 2001年 2002年 2003年 2004年 200#9900995年 2006年 2007年 0% 10% 20% 30% 40% 60% 70% 80% 房地产投资(亿元) 增长率 无锡历年房地产投资完成额 2001年-200#9900995年，无锡房地产投资经历了一个逐步增速转而放缓的周期；从 2006年开始，房地产投资增长重现加速过程 宏观经济环境——房地产投资 数据来源：无锡历年统计年鉴。 Page 9 宏观经济环境——外商投资 近几年， 无锡的外商投资发展较为平缓，每年的实际使用外资额基本保持 在2#9900995-33亿美元，变化幅度较小 6#9900995 78 33 0 10 20 30 40 60 70 80 2003年 2004年 200#9900995年 2006年 2007年 合同外资额(亿美元） 27 33 2#9900995 28 28 0 10 20 30 40 2003年 2004年 200#9900995年 2006年 2007年 实际使用外资额(亿美元） 无锡历年合同外资额 无锡历年实际使用外资额 数据来源：无锡历年统计年鉴。 Page 10 0 20 40 60 美国 欧盟 中国香港 日本 东盟 韩国 中国台湾 出口额（亿美元） 进口额（亿美元） 2007年无锡对主要国家和地区的进出口情况 0 100 200 300