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利率上调对中国住房市场影响动态分析 　　摘 要：构建一个简单的住房需求供给模型，从未预测到中国人民银行对利率上调和已预早测到中国人民银行要对利率进行上调两方面来分析利率上调对中国住房市场的影响。研究结果表明，利率上调通过影响住房市场供求和房租这两个途径来影响中国的住房市场，并且当住房价格上升过快时，利率上调可以作为一个调控中国房价的有效手段。 　　关键词：利率上调；住房市场；房租 　　中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）22-0117-05 　　引言 　　中国房地产业在经历了十年的波动后，在2003年下半年重新快速增长，推动了整个国民经济的发展，但是，同时也导致了目前住房投资过热及房价过高，并呈现不断上涨的趋势，特别是现阶段国内外学者和专家都认为中国的住房市场存在巨大的泡沫或者局部泡沫，有可能造成中国住房市场的不稳定并危及整体国民经济的良好走势。政府也看到了房地产业对国民经济发展的积极作用，同时也看到了房地产业过度发展所形成的潜在性危害。因此，加强房地产业的宏观调控成为国家宏观调控体系的重要内容之一。利率政策政策作为一项重要的货币政策宏观调控方式，近十年来一直是政府对住房市场进行宏观调控的重要手段之一。由于国内物价存在上涨压力、国际环境趋于复杂的背景下，为引导公众通胀预期，发挥价格杠杆的调控作用，人民银行加大了公开市场操作力度，先后多次次上调商业银行存款准备金率和金融机构人民币存贷款基准利率，以抑制货币信贷的过快增长。据中国银行数据显示，仅1996 —2007 年这十二年来，人民币基准贷款利率就发生了多次调整。例如，一年期贷款利率从1996 年初的12.6%，一直降低到2002 年的5.31%，达到十二年的最低，每次下调最小幅度0.54 个百分点，其中1998年一年内三次下调，合计下调2.25 个百分点；从2004 年10 月开始上调，到2007 年3 月从5.31%分四次上调到6.39%，每次上调均为0.27 个百分点。因此，在此背景下，研究利率上调对中国住房市场的影响无疑具有重要的理论和现实意义。 　　自1994年启动住房制度改革以来，国内有不少的学者对利率调整和住房价格的关系进行了相关的理论研究和实证分析。在理论模型推导方面，许承明和王安兴（2006）构建了一个住房投资者行为模型，结论表明，在利率外生下，房价与利率负相关；赵善华（2008）分析了在完全市场下利率对房地产市场供需双方的影响，认为房地产商品的均衡价格同其他商品一样都是由供求双方的力量决定。在实证方面，王家庭和张换兆（2006）从实证的角度详细分析了利率变动对住房供给市场、住房需求市场以及土地市场的影响，总结了利率对房地产的宏观调控作用并得出相应的规律性；余琳和南灵（2009）以西安为例，实证分析了贷款利率上调对住房市场价格的影响，实证结果表明中国利率政策对住房价格有一定的抑制作用，但由于利率政策的时滞性和住房需求的刚性影响，利率调控政策的效应还有待释放；徐庆华（2011）以深圳市1996—2009年房地产市场的相关数据实证研究了利率调整对住房市场需求、供给以及价格的影响，实证结果表明利率与深圳市住房市场的供给存在长期稳定关系，而与需求、价格不存在长期稳定关系。 　　然而，国内的这些研究基本上是基于国外相关理论和经验结论来研究国内的现状，其出发点在于在研究前就已经承认了中国这样一个市场化程度还不完善的体制下，利率对房价具有主要的影响，而其研究的目的大多是用某几年的数据去检验其效应。而具体结合中国现实国情研究分析利率上调对中国住房市场影响的理论和模型却基本上为零。鉴于此，本文从已有研究出发，构建了一个简单的住房需求供给模型，从未预测到中国人民银行对利率上调和已预早测到中国人民银行要对利率进行上调两方面来分析利率上调对中国住房市场的影响，为后续的研究提供了一个较好的分析框架。 　　一、模型的基本框架 　　本文假使住房需求的数量为HSd，且HSd只与真实房租R有关：HSd=f（R），fR0。则住房存量的净变化等于总的投资量减去住房折旧： 　　■=I（pH）-σH （3） 　　二、模型分析 　　由于住房存量的动态方程为■=I（pH）-σH，因此，要使得■=0 需要I（pH）=σH，即为了使住房存量保持不变，新住房的投资（是实际住房价格的增函数）必须恰好抵消现存住房的折旧。对这个方程两边关于H求导： 　　I′（pH）dpH/dH=σ （4） 　　或：dpH/dH=σ/I′（pH） 0 （5） 　　因为I′（pH） 0，所以在（H，pH）空间里■=0曲线向上倾斜。这意味着在■=0的上方■0，因此H是递增的。对于给定的H，如果pH高于保持住房存量不变的价格，投资（pH是的增函数）高于折旧的数量。因此