2018莱芜雪野湖项目可行性分析报告终稿.pptVIP

问题：利润是否可以实现，风险是否可以规避？ 五、项目投资和利润估算 物业产品分布 区域１ 区域２ 区域３ 区域２ 区域４ 小高层 沿湖别墅 花园洋房 酒店公寓及会所 酒店地块投资估算 序号 项目 单价(元) 面积（㎡） 总投资(万元) 开发建设总投资 49222 1 土地成本 500 135900 6795 2 酒店公寓安装工程费 5000 23600 11800 3 洋房安装工程费 2500 23633 5908 4 别墅安装工程费 2300 20000 4600 5 企业会所安装工程费 5500 10000 5500 6 道路及市政管网 150 77233 1158 7 规划、设计费 50 77233 386 8 前期报规报建 400 77233 3089 9 监理费用 22 77233 170 10 公共配套设施费 3500 6200 2170 11 绿化成本 300 77233 2317 12 不可预见费 150 77233 1158 开发成本合计 45051 1 管理及财务费用 300 77233 2317 2 销售费用 240 77233 1854 开发费用合计 4171 项目投资和利润分析 北地块项目投资估算 序号 项目 单价(元) 面积（㎡） 总投资(万元) 开发建设总投资 59090 1 土地成本 500 134500 6725 2 小高层安装工程费 2000 130000 26000 3 洋房安装工程费 2500 12307 3077 4 道路及市政管网 150 142307 2134 5 规划、设计费 50 142307 711 6 前期报规报建 400 142307 5692 7 监理费用 22 142307 313 8 公共配套设施费 3500 1000 350 9 绿化成本 300 142307 4269 10 不可预见费 150 142307 2135 开发成本合计 51406 1 管理及财务费用 300 142307 4269 2 销售费用 240 142307 3415 开发费用合计 7684 项目投资和利润分析 开发成本合计 项目总投资为：108312万元 销售及经营收入测定 一、销售收入估算 1、销售价格制定依据 1）项目土地购置成本、建造成本以及项目本身所打造的产品质和规划设计理念； 2）消费群体对雪野湖片区的发展潜力及发展价值的认可度； 3）济南市区及莱芜片区部分楼盘的参照对比； 4）济南市和莱芜市房地产市场的价格走势； 5）类比量化定价法。 项目投资和利润分析 2、项目销售收入估算 根据前面论证的《价格定位》，获知本项目整体实现销售价格 1) 别墅为13500元/平，则别墅总体销售额为：20000× 13500=27000万元 2) 洋房为7400元/平，则洋房的总体销售额为：35940× 7400=26596万元 3) 酒店式公寓8800元/平，则公寓的销售额为：23600 ×8800=20768万元 4) 企业会所9000元/平，则企业会所的销售额为：10000 ×9000=9000万元 5）小高层为5900元/平，则小高层的销售额为：130000 ×5900=76700万元 总销售额为160064万元。 3、销售税金及附加估算 按照规定，本项目销售须交纳的销售税金及附加，按销售总额的7%计取。 共计：160064×7%=11204 万元。 销售及经营收入测定 项目投资和利润分析 本项目在计算期内预计经营收入160064万元，开发总投资108312万元，可获得投资利润40548万元（即160064－108312－11204），缴纳经营税金及附加11204万元和所得税10137万元（即40548×25%），扣除所得税后净利润为30411万元（即40548－10137），项目盈利能力较强。 盈亏平衡分析： 盈亏平衡分析是研究如何确定盈亏临界点及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。盈亏临界点是指企业收入和成本相等的经营状态，即企业处于既不盈利又不亏损的状态，通常用一定的销售量来表示这种状态。 盈利能力分析 项目投资和利润分析 以销售率表示项目的盈亏平衡点（BEP），本项目总投资为108312万元，销售收入为160064万元，盈亏平衡点的计算依据为： 盈亏平衡点的经营收入=项目总投资+销售税金 其中销售税金为销售收入的7%，销售费用为销售收入的3%。 在盈亏平衡点时，所得税为0，因此不计所得税，有： 开发成本+销售费用+财务费用+销售税金=销售收入 开发成本+财务费用+销售总额×BEP×（销售费用率+销售税费率）= 销售总额×BEP 计算得：BEP = 64% 160064×64% = 102440万元 即当销售收入达到102440万元