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国际资本流入对我国房地产业影响 　　[提要] 随着我国经济的不断发展，我国房地产业已成为国际资本投资偏好的主要领域。同时，我国房地产价格也随之不断上升，房地产市场出现了过热的现象。鉴于此，通过引用房地产价格决定模型，采取相关数据进行整理分析，客观地评价国际资本流入的利弊。 　　关键词：国际资本；房地产业；影响 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　收录日期：2013年11月2日 　　随着我国国民经济的不断发展，城市化进程的加快，加上资本逐利性本质的驱动和国际房地产金融环境等多种因素的影响，加上人民币升值预期的不断膨胀，使得国际资本的进入呈现总额逐年增长，范围逐步扩大，方式趋于金融化，总体趋于多元化等特点。 　　据商务部数据显示，我国房地产市场已成为外商直接投资的第二大产业。由于房地产业上下游相关产业众多，又与金融业紧密联系，房地产业的风险很容易波及到其他产业，并影响整个国民经济的安全和社会的稳定，亚洲金融危机在利用外资方面也曾带给我们沉痛的经验和教训。 　　一、国际资本流入对房地产市场的正面影响 　　（一）容纳国际规则，加快我国房地产业国际化进程。外资的注入不仅促使我国房地产业的开放度，也为国内房地产企业提供了新的发展思路，特别是一些跨国公司的入驻、并购等，更使国际房地产业运作规则被我国房地产业逐渐借鉴并容纳，使我国房地产业的规范度、透明度得到了明显提高，加快了国内房地产业的国际化进程。最重要的是会出现“羊群效应”，引来更多外资公司进入，加速内外资房地产服务公司间的竞争，使得房地产业各链条更加专业化，形成更加细分的房地产市场链条，进一步促进房地产设计、施工、开发、运营、物业管理、财务咨询和房地产金融等各领域专业分工。 　　（二）缓解资金压力，促进我国金融创新。众所周知，房地产业属于资金密集型行业，而由于我国金融市场不够发达和完善，国内房地产业的融资渠道比较单一。从表1可以看出，我国房地产企业自筹资金和利用外资仅占资金来源的30%左右，其绝大部分资金还是依赖银行贷款。与此同时，除2008年下半年我国??应对美国次贷危机而采用了较为宽松的货币政策外，其他均为紧缩货币政策。所以，近几年来房地产企业面临的资金压力可想而知。而外资此时进入房地产业，在一定程度上缓解了行业发展的资金瓶颈，有利于弥补中国房地产市场的资本短缺。 　　房地产与金融始终紧密相连。金融业的发展助推房地产业的发展，同样房地产业的发展也会促进金融管理的创新。伴随外资房地产企业的进入，为促进房地产业的快速健康发展，我国对国有商业银行实行了现代股份制改造，实施了以中国建设银行的住房抵押贷款证券化（MBS）和国家开发银行发起的信贷资产证券化（ABS）等业务试点，加快了我国外汇管理体制的变革，引入了合格境外机构投资者制度（QFII），并于2005年实施人民币汇率形成机制改革。事实证明，通过近年来的发展，我国金融产品得到了丰富，金融管理制度和金融体系得到了完善，金融管理思路得到了创新和拓展。（表1） 　　（三）产生外溢效应，加速我国产业结构升级。按照新增长理论，对外开放和FDI的大量进入还可以产生一种外溢效应。同时，还有国内学者运用投入产出模型计算发现，我国房地产业每增加1单位产值可带动国民经济各产业增加1.416单位产值，其中对金融业、保险业、商业的带动效应均为0.145，居其他产业之首。房地产的发展能带动国民经济的增长，外资进入也会带来经济的增长，那么外资房地产的进入对经济增长的拉动是不言而喻的。最终原因在于国际资本的流入，尤其是FDI通过“外溢效应”和“学习效应”使中国企业的组织管理效率、技术水平不断提升，从而提高了国民经济的综合要素生产率。（表2） 　　据不完全统计，房地产业与其他60多个产业相关联。换句话说，房地产业的兴衰直接影响60多个产业的兴亡。比如钢铁产量的一半用于房地产建设；钢铁直接关系到煤炭、电力和运输行业，运输行业又关系到石油。四大金刚“金、油、煤、铁”都基本与房地产密切相关，由此延伸辐射到的其他行业更是数不胜数。因此，外资进入我国房地产对我国其他产业的发展乃至整个国民经济都具有一定意义。 　　二、国际资本流入对房地产市场的负面影响 　　（一）助推房地产价格，影响宏观政策有效性。近年来，不管是我国房价还是房价收入比都在节节攀高，房价收入比更是远远超过了国际通行标准（不超过3∶1）以及世界银行认定标准（不超过5∶1）。可以基本判定，我国有些城市房价畸高，已经出现房地产泡沫。国际资本的流入尽管谈不上是我国房地产市场泡沫的始作俑者，但却是吹大房地产泡沫的推波助澜者。 　　根据周建军教授《我国房地产价格的影响因素及其合理性研究》（财贸经济2009年第4期）一文，现引用其房价决定理论模型： 　　式中，PQ：房价；LQ：土地