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关于我国公租房供给模式研究 　　【摘 要】公租房制度是我国“十二五”住房保障体制的主力军，解决好民生住房问题直接关系到社会的稳定及发展。本文综述了我国现阶段公租房的供给模式及其特点，分析了其存在的问题，在此基础上引入了“地票 ”式 配建模式，并重点针对阻碍公租房建设的两座大山——土地和资金提出了相应的对策建议。 　　【关键词】公租房；供给模式；对策建议 　　1、引言 　　高速增长的房地产业在改善城镇居民居住条件的同时，也进一步拉大了人与人之间的贫富差距。近年来在房地产市场大量投机因素的推动下，全国大部分城市房价不断攀升，大量年轻人沦为房奴。据中国指数研究院统计，以100m2住房为例，2012年12月份全国100个城市的房价收入比为19.7：1，而合理的房价收入比应该在3：1—6：1之间，国内房价收入比严重超离。高企的房价给城市中大多数中低收入家庭、外来务工人员及新就业人员购置住宅带来了巨大的经济障碍。 　　近年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭住房难问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足，外来务工人员居住条件也亟需改善[1]。在这种背景下公租房应运而生，公租房由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工、大学毕业生和一些从外地务工群体出租。 　　公租房是针对“夹心层”——既买不起经济适用房又不不能申请廉租房的住房难问题，政府所下的决策。它的出现对缓解了中低收入家庭阶段性的住房困难、抑制高企的房价、缓解现阶段房地产市场供需矛盾、完善我国现有的住房保障体系具有重要意义。 　　2＼我国公租房供给模式的现状分析 　　2.1 公租房供给建设模式 　　在国家大力推行保障性住房的前景下，住房市场“保障房+商品房”的供应体系已形成，随着公租房建设的不断推进，公租房已迎来了大规模建设时期。现阶段我国公租房的供给建设有几下几种模式： 　　2.1.1 政府主导型。即由政府划拨土地，政府投资并负责后期运营管理。 　　2.1.2房地产商主导型。即房地产商在拿地时，政府给予一定的优惠政策如规划提供较高容积率，适当降低楼面地价，或政府保留20%—30%的划拨土地连同出让土地一起交易，房地产开发商在商品房中配建一定比例的公租房也可单独建设，建成后面向“夹心层”出租，租金按当地公租房水平确定。 　　2.1.3 园区和企事业单位主导型。即园区和企事业单位可以利用自有存量土地建立公租房，建成后向本单位职工出租，也可预留一部分给政府，出租给该地区就业的低收入群体。 　　2.1.4 农村集体经济组织主导型。即对于一些有能力进行开发房屋的农村集体组织，可以采取自行建设公租房的模式，村民以集体建设用地入股公租房建设，租金收益按入股比例划分，村民每个月能获得固定的租金收益。如上海市2010年年底首开先例在集体建设用地上新建的联明雅苑项目。 　　2.1.5 运营机构主导型。即由政府组织或扶持从事公租房投资和经营管理的专业机构参与集体建设用地上公租房的建设与管理[2]。运营机构负责公租房的筹资、建设和管理，政府提供法律支持，农民集体经济组织以其建设用地入股公租房建设来获得租金或收益。 　　2.2 不同供给模式的特点 　　2.2.1 服务对象方面。不管是以何种供给建设模式建设的公租房，它们的服务对象始终一致，那就是城市中的夹心层——外来务工人员、新就业大学毕业生和城市中低收入家庭。 　　2.2.2产权性质方面。根据划拨土地部分土地开发成本的支付方式，公租房的产权主要有两种形式，一是独有产权（包括开发商独有和政府独有），二是共有产权——开发商和政府共有[3]。对于共有产权和政府独有产权，一定租赁期满（10年为起点）后，开发商可与政府谈判，是继续租赁还是转为商品房，如若选择后者则按届时的标准支付划拨土地出让金及开发成本，即可出售。 　　2.2.3 运营管理方面。公租房的运营管理不同于商品房，它独立于商品房市场而存在，公租房的运营管理有自己的系统，它的流通也仅限于“网内”。我国除了重庆和北京设有由政府主管的公租房运营管理专门机构外，其他大多数城市都没有类似的专门机构，公租房的分配管理工作分散在发改委、建设、住房委员会等多个部门[4]。 　　3、我国公租房供给模式中存在的问题 　　3.1 公租房新建速度慢，总量供给较小 　　各地公租房建设大多是政府划拨土地，虽然省去了土地申请等一系列手续，但公租房项目从开工建设到竣工完成投入使用，仍需耗费一定的时间，且需要投入一定的资金和土地。截至到今年