关于我国保障性住房融资模式探讨.docVIP

关于我国保障性住房融资模式探讨 　　【摘 要】保障性住房是一项惠及社会民众的一项大型工程。近年来，国家不断推进保障性住房建设，但是融资渠道单一、融资金额不足、过度依赖政府资金等问题日益突出。本文结合当前我国融资模式的现状，较为深入地分析了现有融资模式的各种不足，并提出了一些能够促进保障性住房更合理融资的创新型模式，以期能对我国相关领域的研究与发展有所帮助。 　　【关键字】保障性住房；融资模式；现状；问题 　　引言 　　随着房地产业的持续升温，保障性住房的建设成为保障民生的一项重要举措。自“十二五”规划实施以来，国家不断加大对保障性住房建设的投入力度。2011年单年累计完成1000万套保障性住房[1]，2012年前10月投入建设722万套，未来几年国家将继续稳定推进保障房的建设。期间每年国家的投入资金将超万亿，如此规模的资金运转若要完全依靠国家财政是不切实际的。在这样一个各方面都需要大量资金投入的发展中国家，建立一套更为完善的保障性住房融资模式，是解决现在保障房建设中因融资困难导致其推进缓慢，开工率低等问题的关键途径之一。 　　1、我国保障性住房建设的融资现状 　　保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。其性质及国内相关法律法规的规定就决定着保障性住房应有由政府规划和建造，建造资金也将基本由政府的财政收入保障。2011年，全国投入保障性住房资金约1.3～1.4万亿，2012年前10个月也投入1.08万亿。虽然有地方政府财政由税收和土地出让金作为保障，但至2012年地方政府负债已达11万亿，财政支付能力捉襟见肘。 　　近几年来银行开始逐渐增加对保障房建设资金的信贷支持，这部分资金已占全国保障房资金总量的60%以上[2]，很大程度地减轻了政府的财政压力。另外，民间投资、地方政府债券、国家优惠税收政策等一些新形式也相继出现，为筹集保障房建设资金作了新的发展，但国内整体仍存在融资渠道单一、融资金额较少等问题。 　　2、现有保障性住房建设融资中存在的问题 　　2.1 对国家的投入依赖过度，但对社会资本吸引不够 　　“十二五”规划期间，预计我国将新建3600万套保障性住房，每年投入资金将过万亿元人民币。自2011年起，我国基本是通过以财政资金拨款为主，银行贷款、民间筹资等其他措施为辅解决一部分融资问题。由于保障性住房投资回收期长，社会公益性和福利性大，政府必须以牺牲土地出让金及租金收益来推动保障房建设，另外政府还应承担巨额的建设资金[3]。 　　当前国内财政政策趋向收紧，加上国内的相关法律法规在这一方面还不完善，使得国内银行及普通民众对保障性住房融资持有保守的态度，民间资本吸引力不足。。 　　2.2 政府部门缺少积极性及融资效率低下 　　目前，国内通常采用“中央制定规划，地方完成指标”的做法，正是由于地方政府必须完成中央的下达的硬性指标，使得地方政府须廉价甚至无偿地为保障房建设提供土地，这直接导致地方政府失去了土地出让收益这一巨大的财政收入来源，加之建设占用的大量政府性资金，非常不利于地区的GDP指标增长，这使得地方政府缺乏积极性和主观能动性。 　　另一方面，政府性质的资金融资一般存在手续繁杂，效率低下的情况，尤其在对融资项目的审批及资金的发放上。对于这样一个长周期的政府性工程项目，手续的繁杂必将不利于整个保障性住房建设工程的开展。 　　2.3 市场缺乏相关的金融衍生工具 　　目前，我国保障性住房建设除政府资金外对银行的依赖度过高，其他融资途径较为单一，缺乏利用如房地产债券、信托、基金等金融及其衍生工具[1]。无法与其他领域先进的融资模式相结合，融资效率低下。大力促进金融创新，将政府主导型转为适于市场化发展的更高效率的商业化模式，是我国发展这一领域融资模式的必然趋势。 　　3、构建保障性住房融资新模式 　　3.1 发展多元化的融资方式 　　由于保障性住房的社会公益性，政府应加大的引进各方面投资资金的力度，最大化地提供各类激励政策来促使资金来源的多样化，比如住房公积金、公益金、银行信贷、民间筹资等在购买保障性住房中的使用。另外，各大银行应在保障性住房贷款上进行一定程度的支持，努力推进金融创新。其次，促进民间机构、企业的资金支持等各种融资主体参与到保障性住房的融资活动中，使国内的融资渠道展现出来源多种、渠道多样的新融资模式。 　　3.2 促进保险资金参与保障性住房建设的资源配置 　　随着中国保险行业日益发达，保险公司资金也相继增多，如何有效利用公司内部大量闲置资金成为保险公司一大难题。此时，国家可以促进保险公司利用BOT投资模式进行保障性住房建设项目。 　　首先，保险公司利用各地区实际保障房需求量的相关数据资料及政府的发展规划，