合约销售场上行行情持续房企业绩继续提升.DOC

2015年6月房地产报告 一、政策点评 4 【高度重视股灾对楼市消费的联动打压效】 4 【央行 “ 双降”既救不了股市也很难利好房市】 5 二、市场解读 7 【供应：新增供应量创年内新高，一线城市环比回落】 7 【成交：7成城市成交量环比回落，同比仍增长57%】 8 【供求关系：库存下降城市继续增加，宁波和济南下滑最显著】 9 【土地市场：成交量价齐升，高总价地块成交显著增多】 10 三、企业分析 12 【合约销售：市场上行行情持续，房企业绩继续提升】 12 【企业拿地：拿地总量小幅下降，一二线城市土地受关注】 13 【营销策略：微信卖房兼成本与客源，以价换量依然存在】 14 【战略动态：万科引入黑石基金设立物流公司，深化多元化之路】 15 四、6月地产日历 16 五、集团关注点 17  一、政策点评 【高度重视股灾对楼市消费的联动打压效】 5 月 12 日上证综指创下本轮股市高点 5178.19 点后，经过短短的 14 个交易日，截至7月3日，上证综指以 3686.92 点收盘，回撤 1491.27 点，跌幅达 28.8%。这轮股市的下降已经不是普通的调整，而是名副其实的股灾。管理层已经开始了大规模的救市行动，如央行 6 月 27 日罕见采取了降息、降准的措施、证监会深夜发布信息安抚市场、降低证券交易费用等。尽管利好政策不断，但股市似乎故意和管理层过不去，不但没有回头，反而加速下跌。市场参与者信心丧失，情绪低迷。 与股市的急涨急跌相比，近期楼市表现则显得相对稳健。中国房地产测评中心发布的最新 6 月份 288房价（一手房）指数为 1083.3 点，指数较上月上升 3.0 点，环比上涨 0.28%，涨幅较上月扩大 0.23 个百分点，同比跌幅继续小幅收窄至 1.27%。 点评： 对于本轮行情中，深圳的突出表现，各方观点并不一致： 英国《金融时报》发表社评认为，很难说中国政府发布的一连串干预是否奏效，或者说这种干预到底算什么：央行应该稳定经济，而不是让股市更可预测。货币政策利好的可能出台，或许只会让投机者有更多机会投机。更好的问题是，对于中国暴涨暴跌的股市，绝大多数非投机性的境内外投资者应该担忧什么。中国面临艰难的经济转型，即摆脱对信贷助长的房地产和基础设施投资的依赖，转向服务业和家庭支出。 易居中国执行总裁丁祖昱认为，股市暴跌对楼市也是大利空。首先，暴跌会影响楼市即时消费。由于暴跌，很多资金来不及获利了结，不少股民成为了套牢一族，而套牢一族当中，很多资金是准备进入楼市的钱，这下马上耽误了购房，实际上是当前最大的利空。从各个案场反馈，周六周日已经有好多客户延迟下定了，原因都是上周股市持续下跌，大家都套牢了！其次，持续暴跌会影响购买力。暴跌将投资者原来的盈余一扫而空，买房资金大打折扣，之前扫楼的大批客户许多都是股市获利群体，因为钱来的太容易。但今天刚赚来的钱又像风一样被刮掉，购买力立马出现问题。 股市的下跌，毫无疑问会影响楼市的运行。正如前文有关业内人士所言，股市的突然回调，将大量潜在购房者的资金套住，投资者不得不放弃购房计划。如果股指不能短期内恢复升势，房地产的销售必然会受到打击，相关数据可能会在下个月表现的更加明显。投资者越是想脱“股”入“房”，股市其实也就很难短期起来，大量的套牢盘就是规模巨大的“空军”， 5000 点恐怕是股市短期很难逾越的一个障碍。 【央行“双降”既救不了股市也很难利好房市】 6月27日，央行发布通知：自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准 0.5 个百分点，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。同时，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 0.25 个百分点。这是继央行去年 10月以来连续第五次降息降准，也是今年以来的第三次降息。今年 4月19日央行宣布，自2015年4 月 20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点。而更早之前的2月4日，央行决定自2015年2 月5日起下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这也是时隔七年，央行再次选择同步降息降准。 点评： 一、本次央行政策只能勉强称为“双降”，实际准备金率并没有全面降低，只是定向降准。粗略计算此次定向降准大概能够释放的资金规模在 4700 亿，如果是全面降准力度不可同日而语，而降息的比例也只有25 个基点。从这点上来看，央妈敷衍的程度居多。 二、这次降息降准是一次临时性的安排。股市连续“崩盘”，市场反响巨大，在这个关键时机中央要有所表示，又不能表现的太过火，于是在周六晚上出台了所谓的“双降”，显得匆匆忙忙，无纵深影响力。 三、“双降”的效应力度不大。从 5 月以来，由于资金面相对宽松，连续的降息降准预期落空，大家判断央行会从之前货币宽松的态度有所收紧，降息 0.25 个百分点暨定向降准，只能说可能是