2011.5.14房地产开发流程概况.pptVIP

房地产开发流程概况 主讲人：刘国敏律师 2011.5.14 一、房地产项目开发概述 人之篇：房地产开发企业 钱之篇：房地产开发融资 地之篇：土地使用权的取得 项目篇：房地产开发类型 旧投 济南市旧城改造投融资管理中心 济南市旧城改造投资运营有限公司 洋房 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 又称TOWNHOUSE， 或三个以上的单元住宅组成 价位较低 中产阶级中上层人士及新贵阶层 叠拼别墅 Townhouse叠拼式的一种延伸 由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑 低层住宅 3层的住宅 多层住宅 6层以下住宅 7层以上需有电梯 小高层 高层住宅 12层以上住宅 需安装消防电梯 超高层 40层以上住宅 建筑高度大于100米 公寓 集合式住宅 普通公寓 精装公寓 酒店式公寓 跃层式住宅 两个楼层 内部楼梯 复式住宅 在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率 错层式住宅 用30-60cm的高差进行空间隔断 层次分明 立体性强 适合大面积 住宅 城市综合体 城中之城 市中心地区 居住 办公 商业 娱乐 结合 新概念节能建筑 低能耗 建筑 地源热泵 毛细排风系统 建筑保温材料 光电节能 二、房地产开发流程及法律风险 取得土地前期流程 立项 征收 收储 出让 招拍挂 成交确认书 出让协议 土地移交确认书 城市房屋征收与补偿 （一）征收法律适用 国有土地—《征收》；集体土地—《土管法》 （二）征收主体 国有—市、县政府 （三）征收范围 公共利益 （四）补偿方式 安置 补偿：协商选定；多数选定；随机选定； 先补偿后搬迁 （1价值补偿款2搬迁费3安置费4停产停业损失补偿5补助费6奖励费） （五） 实施单位 委托 不以营利为目的的单位 （六）流程：征收决定 公告 补偿 行政复议 评估 行政诉讼 项目的前期开发阶段 房地产工程建设的前期准备流程图 建设项目的建设施工阶段 建设工程招标投标流程图 建设工程勘察设计流程图 选址勘察 初步勘察 详细勘察 施工勘察 总体设计 初步设计 技术设计 施工图设计 建设工程施工流程图 开工令 质量控制 进度控制 成本控制 合同管理 签证制度 安全管理 总包 分包 转包 建设工程监理流程图 监理日志 监理的证明作用 验收结算流程图 设计 勘察 施工 监理 建设项目的管理阶段 商品房销售流程 物业管理阶段 前期物业管理流程图 前期物业管理招投标 后期物业管理 结束语 谢谢大家！ 四方验收 综合验收 备 案 竣工结算 分期验收 综合验收小组 城建、规划、工程质量监督等相关部门 保 修 （1）商品房预售 （3）商品房交付 （5）房产抵押 流程 （2）商品房销售 （4）房屋权属登记 商品房销售 认购 预售 现房销售 尾盘销售 （1）前期物业管理 （3）后期物业管理 流程 （2）物业管理服务 （4）商管物业 建设单位确定招标方式 报房管部门预审备案 前期物业管理招标、开标、评标 报房管部门，确定中标 * 山东豪才律师事务所 * 山东豪才律师事务所 房地产项目 开发企业 （人） 项目融资 （钱） 取得土地 （地） 房地产 开发企业 专营企业 兼营公司 项目企业 融资方式 银行贷款 土地储备贷款 开发贷款 住房按揭贷款 股权融资 PE基金 REITS BT/BOT 项目融资 合作开发 融资 发行股票 和债券 取得 土地使用权 划拨 出让 廉租房