临汾福利星城商业项目全案策划报告书（可编辑）.doc

临汾福利星城商业项目全案策划报告书 4.4项目所属商圈房地产市场现状、及未来规划 38 4.5目标业态分析 38 5项目市场分析 51 5.1交通条件 51 5.2项目潜在客源及消费行为特征调查 56 5.3经营者喜好及投资因素调查 75 5.4区内商用物业销售模式、销售手段及推广方式 81 前 言 承蒙贵方赏识,敝司有幸能参与由贵司投资的商业项目之策划顾问服务,并针对贵司项目特点提出系列的策划及建议。本策划顾问报告分为(一)市场调查分析和(二)项目定位及策划两部分。 背景 贵司拟定投资的项目位处体育路和福利巷大街的交汇处,西侧临近秦蜀路,东距平阳南街仅500米。是临汾城市“西扩东改”战略的核心区域,正在成为新兴的商业副中心。有鉴于临汾市整个区域的商业大环境与周边物业素质,本项目将建设成为集购物、饮食、休闲、娱乐服务为一体的综合性购物中心。 总用地面积 8641 M2 容积率 3.2 总建筑面积 24083 M2 建筑密度 -- 停车位 277个 目的 本部分报告旨在为贵司拟定投资的福利星城商业项目提供策划顾问建议。让贵司在多元化信息时代有一个更明确的投资方向,在激烈的市场竟争中赢得更大的利润、让经营者获得最高的ROI(投资回报率)。思路及逻辑 本项目策划顾问报告是我司经过对临汾商业市场状况的深入调查、对各行业租赁条件承受力以及项目经策划包装后的整体附加值三方面综合考评,结合我司多年来对零售行业之经验及多位策划资深人士的分析而得出的。 说明 本次物业市场的分析力求在反映各物业市场动态变化,市场特征以及个案项目动向的基础上,紧密结合本案的产品特征,为产品定位给出市场依据,故此本次各物业市场的分析在以下几个划分标准上进行: 1.在区域划分上,以我项目所在的区域市场为主。 2.在各物业市场类别的选取上,以我项目可以定位的物业形式为主。 3.在对各区域物业个案项目的选取上,以代表性项目和与我项目有可比性的项目为主。 4.在各物业市场的发展阶段上,以最能反映市场最新动态的信息和新近开发的个案为主。 项目总平面图 临汾市宏观经济分析 1.1临汾概况 位置:临汾地处山西省西南部,黄河中游。南北最大纵距 170 多公里,东西最大横距约 200 公里,全市总面积 20275 平方公里,占全省 13% 。 临汾 “ 南通秦蜀 , 北达幽并 , 东临雷霍 , 西控河汾 ”,整个地区大致呈不规则的梯形 , 东倚巍巍太岳与长治晋城为邻 , 西隔滔滔黄河与陕西相望 , 北起韩信岭与晋中、吕梁地区毗邻 , 南与运城接壤。因其地理位置重要 , 自古为兵家必争之地。 类别:山西省地级市 组成:临汾市、侯马市、霍州市、曲沃县、翼城县、襄汾县、洪洞县、古县、安泽县、浮山县、吉县、乡宁县、蒲县、大宁县、永和县、隰县和汾西县 3 市 14 县。面积:全市总面积 20275平方公里,占全省 13%。 气候:临汾市地处半干旱半湿润季风气候区 , 属温带大陆性气候 , 四季分明 , 雨热同期。但由于受地形影响 , 山区平川气候差异较大 , 气候特征迥异。 交通:临汾市交通便利,通讯快捷。南同蒲铁路贯穿南北,侯西线,侯月线横穿东西,成为我国东西方向的第二条大动脉及欧亚大陆桥的重要区间;大同至运城二级公路、国道209线、309线、霍州侯马一级公路以及晋城韩城 公路纵横全市。 1.2 经济发展状况 在世界经济出现回升,我国入世效应初步显现以及各项积极宏观经济政策措施支持下,临汾市国民经济保持稳步、健康发展态势,经济运行质量和经济增长方式有明显改善。 但不可否认的是无论从经济总量还是绝对值来看临汾的经济发展水平在全国中心城市中都属于相对落后的。即使是在山西省的11个城市中也只能维持中等稍偏上的水平,但是值得关注的是临汾市进入新千年以来,特别是二零零四年临汾的经济飞速发展,各项经济指标的增幅较大,临汾市经济保持了持续、快速、健康的发展态势。 2004年临汾国民经济和社会发展的主要情况? 2004年该市生产总值完成375.8亿元,增长15.7%;工业增加值完成173.3亿元,增长25.5%;财政总收入达到58.86亿元,增长58.2%;固定资产投资完成126.1亿元,增长16.2%;社会消费品零售总额完成90.3亿元,增长22%;海关进出口总额达到2.28亿美元,增长101.4%。全市综合经济实力稳居全省第二,多项主要经济指标增速创近年来最好水平,进入了结构升级、发展加快的新时期。 资料来源于临汾市统计局二零零四年 新港地产认为:临汾的经济属于典型的粗放和外延式的增长模式,经济增长主要靠投资拉动。进入新千年以来临汾市社会固定资产投资数额逐年放大,重点