资产评估作业讲评.docVIP

七．实务题 D4URn6N_5 ?1．某砖混结构单层住宅，宅基地200m2，建筑面积120m2，月租金2400元，土地资本化率为8％，建筑物的资本化率为14％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年。房租损失为半月租金，房产税12％，土地使用税2元／m2，管理费为租金3％，修缮费为租金4％，保险费288元。并通过市场调查，已知土地使用权价格为1 000元／m2 -=g)3_ ?要求：评估该住宅建筑物价格。 U{8x.
CJ] ? (注：资本化率10%、年限为25年的年金现值系数为9.0770) 讲评： O7zj 8 ?（一）涉及的主要知识点： X/A(8rvCr ? 1．房地产评估中的房地合一和房地分估； 2.建筑物残余估价法的具体运用， 3．成本、收益、还原利率之间的关系。 （二）参考答案 F Cmbry ? 解：运用残余估价法进行评估 (1)纯收入的计算　 年房租的收入＝2400×12 ＝28800元 年总费用＝1200＋28800×12%＋200×2＋28800×3%＋28800×4%＋288 　　　　＝7360元 年总纯收益＝28800－7360＝21440元 土地使用权总价＝200×1000＝200000元 归属土地的年纯收益＝200000×8%＝16000元 故归属建筑物的年纯收益＝21440－16000＝5440元 (2)建筑物的价格 建筑物的价格＝5440×9.0770 　　　　　　＝49378.88元 建筑物单价＝49378.88÷120 =411.48元 （三）同学们在完成作业时常见的错误有： (*V:{_r ? 1．对房地产的特性不能灵活运用，即房地的不可分割性； 2．不能正确地理解成本、收益、还原利率三者之间的关系，因而无法利用其计算收益或成本； 3．此题的基本思路是：首先计算房地合一的总收益(总收入－总费用)，然后根据已知条件求土地的纯收益，用总收益减去土地的纯收益即为建筑物的纯收益，最后用建筑物的收益还原即为建筑物的价格。 2．待估对象的基本情况为：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积为2000平方米，月租金60 000元，设定建筑物的资本化率为10%，尚可使用年限为50年，土地资本化率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格依成本法求得为150万元，试运用收益法估算该写字楼所占基地的公平市场价值。 讲评： wRe2sjM ?（一）涉及的主要知识点： /3qKsv# ? 1．房地产评估中的房地合一和房地分估； 2.土地使用权评估的收益法的具体运用， 3．成本、收益、还原利率之间的关系。 （二）参考答案 G5!!^p~ ?z /f0 .RJ ?(1)总收入=60000×12=720000(元) 　 HXQ } B$V ?(2)总费用=180000（元） 7J5Yzu)D ?(3)总收益=720000—180000 S nG XEQ ?=540000(元) c=4z+_K ?(4)房屋纯收益=房屋现价×资本化率 XiAflO ?=1500000×10% Gn 1 ?=150000（元） O5A ]{ W ?(5)土地纯收益=540000—150000 =wFl(Q6J ?=390000(元) C@@PLsMg ?（6）50年期土地使用权评估值＝390000÷8%×（1－0.0213） \N)!]jq ?　　　　　　＝4771162.5元 /7K7o8g ?（三）同学们在完成作业时常见的错误有： Y|-:z@n6C ? 1．对房地产的特性不能灵活运用，即房地的不可分割性； 2．不能正确地理解成本、收益、还原利率三者之间的关系，因而无法利用其计算收益或成本； 3．此题的基本思路是：首先计算房地合一的总收益(总收入－总费用)，然后根据已知条件求建筑物的纯收益，用总收益减去建筑物的纯收益即为土地的纯收益，最后用土地的纯收益还原即为土地的价格。 R{{?wr6b$ ?YG6Y5j[-X~ ?3．某企业要求对其库存的特种铝材进行评估。该特种铝材是分两批购进的，第一批购进时间是上年10月，购进1000吨，每吨3800元；第二批是今年4月购进的，数量100吨，每吨4 500元。今年5月11日评估时，经核实去年购进的特种铝材尚存500吨，今年4月购进的尚未使用。 )T~F ?要求：评估库存特种铝材的评估值。 )4jS} ?因为评估基准日5月1日与今年4月购进时间较近，直接采用4月份购进材料价格。 6\6g-1B` ?讲评： a0hgF_O1 ?（一）涉及的主要知识点： QM2YJ55m` ? 1．流动资产评估的市场法； 2．关于