物业治理概论演讲稿优质文档.ppt

物业管理概论 主讲人:XXX 2007年4月 授课内容 一、 《条例》对物业管理的定位 二、物业管理服务的基本内容 三、物业管理的基本环节 四、物业管理的特征 五、物业管理的市场化运作 六、我国物业管理的产生和发展 七、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 八、物业管理在社会经济中的地位和作用 九、物业管理的一些新概念 十、物业管理案例分析 第一节 《条例》对物业管理的定位 《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 (一)对《条例》所称物业管理定义的理解 1．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：第一种方式是业主自己进行管理；第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司。第三种方式是业主选聘物业管理企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。 需要说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。《物业管理条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的形式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。 (一)对《条例》所称物业管理定义的理解 2．物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理作为一项市场行为，也是通过合同才产生的。物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。 (一)对《条例》所称物业管理定义的理解 3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。 除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。 (一)对《条例》所称物业管理定义的理解 例题:下列关于物业管理的表述中，不正确的是（ B ） A．物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 B．对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业管理企业来进行管理 C．物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的 D．物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定 第二节 物业管理服务的基本内容 上节我们已经简单介绍了从《条例》中理解的物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 本节将讲述物业管理服务的基本内容，其包含以下三个方面： （1）常规性的公共服务 主要是保洁、保安、消防、绿化养护、公共设施维修保养、车辆管理、物业档案建立与保管、代业主（使用人）反映有关问题、处理突发性危机时间等。 （2）针对性的专项服务 主要是中介租赁、代收费用、家政服务、社区文化等。 （3）委托性的特约服务 主要是按照业主（使用人）特别要求的服务项目、标准等提供有偿服务。 第三节 物业管理的基本环节 物业管理是一个复杂完整的系统，根据其先后顺序，基本上由以下几个环节构成： （1）物业管理的超前介入。即在房产物业规划设计或开发建设时就介入，参与严把设计关、建设配套关和工程质量关，为物业投入使用后提供优良管理创造条件。 （2）组建物业管理公司。为了在房产物业交付使用时能获得一个良好及时的管理，必须在交付使用前就落实物业管理经营企业。 （3）物业管理人员的培训。为适应物业管理专业化和现代化的需要，必须对从事物业管理的工作人员进行专业技术和职业道德的培训，并对其上岗资质予以确认。 （4）制定物业管理的规章制度。这是实施和规范物业管理行为的重要条件，内容应包括物业管理公司的职责和业主或使用人的权益、义务、责任两大类。 第三节 物业管理的基本环节 （5）物业的验收与接管。即按照有关工程验收的技术规范与质量标准，对已建成的物业核验，将隐患消除在入住之前。这样做也便于今后对物业的使用和养护。 （6）迎接住户入住。为向住户负责