中原地产市场分析报告 36页.pptVIP

广州 深圳 量稳价涨，高位震荡。 1月第二周，广州十区二县网签住宅1792套，环比减少6.23%，面积21.25万平米，环比减少5.42%，均价12358元/平米，环比大涨16.45% 。 在元旦出现推货小高潮后，1月前两周的成交量比较活跃，波动较小。均价则呈“W”走势，波动较大，主要是受区域各楼盘成交轮番活跃的影响。 量跌价滞，理性回归。 1月第二周，深圳新房网签1365套，环比增加200%，面积11万平米，环比增加267%，均价19316元/平米，环比上涨11%。继第一周的暴跌后，市场恢复至元旦水平。 受元旦假期影响，多数成交楼盘数据未及时反映到国土部门，致使新年第一周的楼市数据被严重拉低，实际上1月上旬深圳楼市依然延续着12月以来供需两热的局面。 市场动态 市场现回暖 调控陷尴尬 经过近四个月的时间，市场已基本消化了二轮调控的政策影响，虽已步入传统淡季，供需依旧两旺。 市场动态 1月7日，中骏置业公布，拟发行2016年到期的以美元结算的20亿元人民币10．5％优先票据 。10日，恒大地产宣布将发行人民币债券，同日，合生创展、华南城也宣布发行美元计价的优先票据， 2010年，证监会与国土部建立沟通联络机制收紧股权融资闸门，为此房企不得不多方开辟门路：境外发行美元票据、积极筹备公司债、加速发行信托产品、在房地产贷款没有明确收紧之前疯狂借贷……由于债券融资具有市场化发行和约束机制等优点，债券融资成为房地产企业规避调控的主要避风港。 统计显示，自中央去年4月中出台“国十一条”后，房企融资潮开始涌现。自去年1月起，共有18家房企在港进行融资，占香港主要内地房地产股票的一半左右，集资总金额高达765亿元，较2009年的375.4亿元，大幅增加104%。 由于楼市表现波动，房企在海外融资成本也一路走高。18家房企中，有11家选择发行优先票据集资，年利率平均高达11%。其中，花样年发债息率高达14%，为去年发债成本最高的一家。 目前行业平均负债率偏高，虽然销售业绩集体飘红，但是由于不少房企近期都在密集拿地，资本消耗都维持在较高水平，2010年的好收成并没有减弱房企对资金的饥渴。 房企境外“捞金” 在港掀发债潮 天量保障房倒逼 开发商转战高端地产 市场动态 2010年，全国保障房共开工580万套。2011年规划1000万套。两年筹建1580万套保障房，被预计将有5000万左右的低收入人群住进保障房。史无前例的大规模保障性住房建设正逼迫越来越多的房地产开发企业加速转型，部分开发商甚至直接舍弃中低端住宅市场，将目光瞄准高端物业以寻求突围。 花样年总裁潘军表示，花样年战略转型2010年已经开启，即从单纯的物业开发商转变为综合的服务运营商。其中，住宅在2011年计划逐渐消化掉中低端产品，未来只开发高端产品，而服务运营则体现在将加强对高端城市综合体和高端公寓的服务力度。 金地集团高管表示，集团正在进行产品结构转型，商业地产和豪宅市场是发展重点，逐步增大此类投资在总投资中的比例。 招商地产负责人表示，不断出现的“地王”在很大程度上在逼迫开发商转向高端产品开发，尤其是一线城市的商品房市场开始呈现越来越明显的高端化倾向，而中低端物业则日渐减少。 实际上，二三线城市的地产高端化迹象也日益明显。以成都为例，中海、保利、中粮、合景泰富、华润、龙湖、新鸿基等几乎所有的品牌房企相继卷入了高端住宅市场的角逐。 虽然近期政府已经高举保障性住房大旗，但因为大批量的保障性住房尚在建设中，预计从2012年初开始投放市场，中低端市场暂时不会受到保障房的冲击而出现明显变化。 1月房价环比涨幅扩大 二三线城市涨幅大于一线 2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。而随着新一轮调控政策效应的显现，预计未来楼市将明显降温。 从各个城市数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。 1月底，包括“新国八条”在内的一系列房地产调控“组合拳”出台，二套房首付比例提高至60%、“升级版”限购令全国铺开等令楼市一夜之间倍感寒意。随后，备受关注的沪渝版房产税试点征收方案春节前出炉，更是令两地楼市成交受挫，重庆主城区甚至在春节长假期间出现零成交。 受政策调控及节后淡季的影响，2月楼市销售情况不容乐观。随着3月楼市传统“小阳春”的到来，届时开发商的推盘策