论不动产登记“缩略”不法性及其阻却.docVIP

论不动产登记“缩略”不法性及其阻却 　　摘要：不动产登记缩略的不法性具有公法、私法双重面相。就其公法不法性，可通过行政处罚等公法手段予以规制，并得与其私法效果相区隔。就私法效果而言，登记缩略因违反登记要件主义，使得该三方当事人所期望的物权效果无法实现；并因黑白合同的存在，导致其不法性进一步扩散，使之层叠为税费规避、强制性法律规范违反和虚伪表示的交错。登记缩略在私法解释学上的核心，在于如何焊接因中间登记省略而断裂的物权链，从而阻却其违法性，其方法包括授权理论、期待权理论和我国实务中的黑白合同方式；登记缩略的原因债权行为表现为链式交易合同、债权让与、利益第三人合同或第三人履行合同，其履行则表现为给付连锁、缩短给付或指示给付；因我国物权变动模式之通说尚未形成，仅依据《物权法》第15条，登记缩略情形下物债效力区隔和传递，存在多种解释余地。 　　关键词： 不动产登记登记缩略中间登记替代形式 　　中图分类号：DF521文献标识码：A文章编号：1673-8330（2013）06-0036-13 　　一、导言：不动产登记及其“缩略” 　　不动产登记是否为不动产物权变动的要件，①自不可一概而论。《物权法》（2007年）第10条拟确立的不动产统一登记制度，毋宁说仍是分散的、混合的：虽明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”，但紧随其后出台的却是由国务院不同部门分别颁布的《土地登记办法》（2007年）和《房屋登记办法》（2008年）；除登记机关分散和登记程序规范不统一之外，《物权法》尚区分基于法律行为的和非基于法律行为的不动产物权变动，适用不同的登记规则；②即使对基于法律行为的不动产物权变动，也是原则上采登记要件主义，但兼采登记对抗主义。③由此，就不动产物权之设立，乃至其得丧变更而言，原则上仅基于法律行为者（且并非“其全部”，甚至也不能断言“其大部分”），系以不动产登记为其要件。 　　不动产登记与不动产物权变动在效力上的关联，不仅体现于对不动产物权单次变动的评价，也体现于不动产物权的连续变动或所谓“链式所有权让与（Kettenauflassung）”中，④而后者更构成了不动产登???在法解释学上的难题，即：在连续性的不动产物权变动中，“中间登记（Zwischeneintragung）” ⑤得否“缩略”（缩短或省略）；若为缩略，其法律效果如何？⑥ 　　对于不动产登记能否缩略，《物权法》并未给出答案；相较而言，对于与之具有较强可比性的动产“缩短交付”（Durchlieferung⑦或abgekürzte Lieferung⑧），却可从该法第25条、第26条和第27条关于直接交付的替代形式（简易交付、返还请求权让与⑨和占有改定）中得到较为有力的阐释，从而阻却该“缩短”的不法性。⑩申言之，《物权法》对于不动产登记缩略问题未表明立场，且因《物权法》未规定登记的替代形式，而使相应的类推适用亦存在困难，进而使其面临不法性的责难。 　　不动产登记缩略及其法律效果，首先应当区分公法效果和私法效果。公法上，在不动产链式交易中，省略了中间登记，既能节约登记费用，亦能避税，由此，从行政管理的角度，通过登记缩略规避税费本身是否合法是一个问题。私法上的效果则较为复杂，首先，《物权法》第6条和第9条规定的登记要件主义是否属于强制性法律规范，其对法律行为的效力有何影响。其次，我国《物权法》第15条对物权行为采取了较为暧昧的态度，这使得我们在法律行为层面上讨论不动产登记缩略时，需要区分为公示行为（登记）、物权行为和债权行为三个层次，并关照彼此之间在效力上的传递性。其中，自物权合意角度观察，不动产登记缩略尚涉及“期待权（Anwartschaft）” 问题。 　　另值深究的是，我国尚未出台专门的不动产登记法，不动产登记实体规范以《物权法》为主，不动产程序规范则以效力位阶较低的部门规章——《房屋登记办法》和《土地登记办法》为主；而根据前述法律规范，达成一项现实的不动产登记缩略，除需原物权人（比如原所有权人，ursprünglicher Eigentürmer）和后买受人（Letztkufer）共同申请登记外，另需提交适格材料的要求，尤其是在实务中往往需缔结一份虚假的“白合同”，以满足“申请人与依法提交材料记载的主体一致”的要求。故此，我国法上的不动产登记缩略，更涉及登记申请（理论上包括登记同意）行为与物权合意、债权行为的交错，其除可能引起“黑白合同”效力优先问题之外，还涉及是否构成虚伪表示甚或针对登记机关的“欺诈”问题。 　　⑥以2009年发生（《物权法》出台后）的一则实例为例，对不动产登记缩略作一具象的描述：甲与乙签订买卖合同，转让房产A予乙，约定价金B元；在过户登记之前，乙又与丙签订买卖合同，又以C元之价格将该房产转让予丙，并由甲直接将房产A登记至丙名下；其后，