青岛房地产市场年终回顾与年预测.docVIP

2008青岛房地产市场年终回顾与2009年预测 中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网 一、宏观经济环境分析 2008年以来，面对国内外复杂多变的形势，市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济继续保持平稳、协调的发展态势。 ???前三季度全市实现生产总值(GDP)3246.5亿元，增长14.5%，增幅同比回落1.7个百分点。其中，第一产业增加值156.2亿元，下降1.4%；第二产业增加值1729.6亿元，增长13%，回落3.5个百分点；第三产业增加值1360.7亿元，增长18.2%，加快0.4个百分点。三次产业比例关系由上年同期的4.7：54.1：41.2调整为4.8：53.3：41.9。前三季度城镇失业人员就业14.02万人，同比增长13.9%；9月末城镇登记失业率2.91%，同比下降0.07个百分点。投资结构继续改善。前三季度市完成固定资产投资1578.3亿元，增长22.4%，增速同比回落1.8个百分点。三次产业投资分别增长69.2%、15.1%和29.9%，其中，第一产业投资增长同比加快67.7个百分点,第三产业投资增长加快2个百分点。三次产业投资结构由上年的1.6：55.2：43.2调整为2.2：51.9：45.9。双高行业投资下降，其中电力投资下降48.5%，石油加工、炼焦业投资下降35.1%，黑色金属冶炼及压延业投资下降12.8%，纺织业投资下降12.2%。表1：房价收入比试算表 指标 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008前三季度 城市人均可支配收入(元) 8016 8731 8721 10075 11089 12920 15328 17856 15254.8 商品住宅价格 1831 1974 2186 2406 2966 3604 4253 5192 5103 户均可支配收入 （每户按3.1人计算） 24849.6 27066.1 27035.1 31232.5 34375.9 40052 47516.8 55353.6 47289.9 商品住宅套价 （每套按100平米计算） 183100 197400 218600 240600 296600 360400 425300 519200 510300 房价收入比 7.4 7.3 8 7.7 8.6 9.0 9.0 9.4 10.7 数据来源：青岛市统计局 3、成交情况分析 11月份全市住宅成交面积为23.94万平方米，环比下跌26%，成交套数环比下降24.1%。其中政策性住房成交364套，成交占比达到15.7%，比上月下降22.63个百分点；非政策性住房成交1948套，比上月增加120套。从以上成交数据来看，本月商品住宅成交大幅下降，主要是由政策性住房成交显著下滑所致。虽然16日青岛市出台《关于支持居民购买住房的意见》，提出了多项刺激居民购房的相关政策，但短时期内对于刺激楼市成交的效果并不显著，青岛楼市将持续低迷。 图6： 2008年以来青岛商品住宅市场月度成交情况 数据来源：中国房地产指数系统（CREIS） 从11月各区域住宅成交量来看，由于受整体环境低迷的影响，四方区、黄岛区、崂山区、胶南区和莱西区住宅成交量均呈环比下降趋势；其他各区县由于政策性住房的上市或者是降价促销、政策刺激等因素的影响，住宅成交量有所上涨；其中市南区表现最为明显，由于政策性住房项目金湖路专家公寓的热销直接拉升了总成交套数和总成交面积，促使市南区本月住宅成交量涨幅度跃居全市第一，涨幅达到293.88%。11月户型成交相对比较集中，面积在80-100平方米的户型共计成交8.23万平方米，占成交总面积的39%；而户型在180平方米以上、60平方米以下的户型成交相对都较小，占比分别为3%和4%。可见，市场需求仍以中等户型为主。 在价格分布上，11月青岛住宅成交价格占比变化趋势相对于10月有显著变化。总体仍向中低价位倾斜，6000元以下占72%。其中3000-5000元/平方米价格段成交比重从上月的56%下降到本月的28%；主要是因为10月份大量上市的保障性住房直接拉低了总体价格，本月成交以商品房为主；8000元/平方米以上的住宅成交占11%，比上月提高了3个百分点。从总体上看，目前青岛购房者所能承受的价格有限，大部分消费者都无法承受目前高昂的房价。 从区域看，11月市南均价跌至今年以来的最低点，仅为7990元，主要受两大政策房项目影响所致，其中成交130套金湖路专家公寓，均价不到6000，成交8套的康佳花园，均价不到2000市北区销售均价走势相对平稳李沧区 城市综合指数 #住宅指数 Hedonic指数 #写字楼指数 #商铺指数 指数值 1220 1105 530