深圳东门商城市场调查.docVIP

深圳东门商城市场调查 第一部分 东门商圈概况 　　东门老街购物区的范围，东起东门中路，西到新园路，北起晒布街，南到深南东路北侧。 　　东门历来是深圳最繁华的购物地带，与东面的湖贝路商业区及南面的国贸区、火车站罗湖商业城、西边的蔡屋围共同构成罗湖商业中心区。东门地理位置优越，交通十分便利，距深圳火车站、罗湖关口不过五分钟的车程；这里商楼林立，每日坐拥30万--50万人流，商品零售额占全市商品零售总额的50%强，商机无限。 　　东门的物业以商厦、购物广场为主，住宅和写字楼不多。近几年，深圳发展逐渐向中西部倾斜，有人认为，随着福田中心区的兴起，华强北商业圈的形成，西部南山专业市场的迅速崛起，东门作为商业核心的地位将被削弱。而且根据近期市场调查表明，华强北商业圈的商铺租金已完全超过东门。东门商圈，作为深圳无可比拟的商业旺地，商业地位岌岌可危。 　　第二部分 东门的商业现状 　　东门老街改造前整个街道的面积为2.7万平方米，商铺以一楼居多，兼少量的二楼铺位。改造后东门老街面积12.8万平方米，原有商业面积已达40万平方米，在建、在装修的商场面积亦在10万平方米左右，东门商铺的扩容速度极快,物业竞争更趋激烈。 　　1、在建、在装修的新商厦多以综合功能为主要特点，初步具备了现代化经营特征，而原来的商场绝大部分功能单一，属于单一的购物场所； 　　2、多以大型、大规模的商服物业，平均商场面积在2万平方米以上； 　　3、新商厦根据发展商自已的实力和商场的市场定位，确定自已的租售原则和经营方式。 　　下面以东门几个较有特色的楼盘为例，通过介绍其基本状况、特色、销售状况等分析其成因，从而对东门商服物业的发展前景作出一些探讨与预测。 　　二、东门不同业态的商城状况 　　东门服装市场 　　1、金世界商业中心 　　东门在售的楼盘之一，商场经营内容仍以男女服装精品为主。 　　由于新推楼盘的竞争激烈，在商场的销售上，发展商采取了一些促销措施： 　　采用3年反租24%的高反租承诺，以刺激投资客的消费；但这种承 　　诺给发展商带来很大压力。 　　深圳著名百货友谊城百货全面驻进。 　　尽量划小所售的商铺面积。 　　2、方海商苑 　　一楼、二楼为东门传统的商铺，三楼是东门首家女性主题商场东门女人天地。它的特色在于： 　　独特的六面临街设计：即在楼盘的首层中间打通一条南北向10 　　米宽的步行街，既增加了临街铺面，又使楼体设计显得十分新颖。 　　三楼的女人天地内部功能划分合理、有序。 　　引进经营管理公司，保证商场的后续发展。 　　3、九龙城 　　九龙城广场位于东门东路西侧临近公交巴士站，是东门黄金旺地之一。当年发售的时候，曾创下每平方米36万元的最高售价。 　　4、名仕商城 　　独特的十二面临街设计，岭南的建筑设计风格。 　　东门百货商场 　　1、茂业东门店 　　茂业百货是东门较早的百货商场，占尽天时、地利、人和。 　　2、天虹东门分店 　　天虹商场在东门开设的分店，2000年开业。 　　3、太阳广场 　　太阳广场位于永新街北侧，解放路上，总建筑面积7万平方米，商场面积为5万平方米，是东门购物区除百货广场以外的第二大商场。 　　特色有以下几个方面： 　　1、港式功能分区：内有大型百货、品牌专营店、大型风味特色食肆、数码动感影院等； 　　2、设计风格独特，欧陆式风格，商场1--5层中部为弧形大厅； 　　3、配套设施佳，共有49部进口电梯，车位亦达300多位； 　　4、只租不售，最短租期为三年，并对租户的实力与信誉进行审查，保证商场的档次与旺气； 　　5、专业管理和经营。由香港公司管理，定期在中庭举行促销、展览、拍卖、时装SHOW等活动，吸引人流。 　　6、增大自营面积,塑造统一形象。太阳广场出租与自营的比例为1:1。 　　东门特色商场 　　1、鸿基参茸滋补品专业市场 　　鸿基参茸滋补品专业市场设立在鸿基商业中心的三楼，是目前深圳市唯一专营参茸、虫草等滋补品的大型专业批发零售市场。 　　商场由业主鸿基集团直接实施专业化经营管理，租金一口价98元/月平方米。 　　2、东门专业工具市场 　　位于立新路与人民北路的交汇处，是深圳市唯一规模化、专业化工具市场。 　　东门工具市场所处的地理位置在东门商圈中并不算优越；但是它巧妙的避开了大商圈同类业态（服装）的激烈竞争，利用具有20多年历史的东门工具市场一条街拆迁在即的机会，在商场销售上占尽了先机。 　　东门工具市场本身具有以下优势： 　　东门人民北路上最后的首层临街旺铺，集批发、零售、展示三大功 　　能于一体的工具交易中心。 　　内部装修精良，提高工具市场的物业档次。 　　70年长久产权，极具投资价值。 　　3、东门肉菜市场 　　东门肉菜市场位于东门工具市场楼上二、三层，目前已经全部售完。它是东门最大、档次最高的新型肉菜市场。