谈谈城郊型小城镇地块划分与开发模式关系.doc

谈谈城郊型小城镇地块划分与开发模式关系 　　摘要：地块是城乡规划编制研究的最小单元。城郊型小城镇由于其地理区位的特殊性，地块划分与开发模式之间有着密切联系。本文以重庆市垫江县高峰镇为例，找出二者之间的内在联系，梳理出地块划分的一些技术要领，并结合长远发展（更新）提出建议，为建设美丽城镇建言献策。 　　关键词：小城镇，地块，开发模式 　　中图分类号：F291 文献标识码：A 文章编号： 　　引言 　　近二十年来，城乡规划的作用和地位不断提升，对城乡建设的指导作用越来越明显。城乡规划的对象——土地，如何划分利用，是值得长期探讨的问题。本文以重庆市垫江县高峰镇为例，针对城郊型小城镇地块的划分与其开发模式之间的关系进行探讨。 　　高峰镇位于垫江县腹心，距县城中心区约12公里，距规划城区边缘不足5公里，具有重庆城郊型小城镇的普遍特点：传统的农业镇；依托过境公路发展；山水格局较好；面临开发模式更新等一系列问题。 　　 　　一、基本概念 　　（一）城郊与城郊型小城镇 　　所谓“城郊”，也就是城市的郊区，指靠近城区的外围区域。目前对于这一区域的界定，在空间距离上尚不明确，其中原因受城市拓展、交通条件改善等方面影响。 　　本文研究的城郊型小城镇，是指位于城市郊区的小城镇，空间距离城市中心区一般在15公里以内，车程在半小时以内，与城市有着便捷联系的小城镇。 　　（二）地块划分 　　就城乡规划专业而言，地块是规划用地开发强度赋值的基本单位。地块划分时往往要考虑以下因素： 　　1、保持用地性质的完整性和协调性； 　　2、与土地权属相关，便于管理，包括确权、出让等； 　　3、考虑土地价值的区位差异，体现价差； 　　4、兼顾交通疏散和消防通道等要求，每一地块需与一条以上城市道路或街坊支路相毗邻； 　　5、考虑文化习俗、生活习惯等方面因素。 　　 　　二、城镇发展方向预测 　　城郊型小城镇的发展，受政策、交通、产业、地形等多方面的影响。 　　城效型小城镇的发展轨迹有以下可能：成为卫星镇；成为城市新区；成为城中老区。第一种可能说???依然与城市保留一定的间隔，在功能上可以实现互补；第二种可能则是城市在拓展过程中将小城镇统一考虑，作为新的功能片区加以考虑；第三种可能就是城市在拓展过程中绕开了小城镇，小城镇作为现状暂时被保留下来。 　　高峰镇坐落于垫江县的几何中心位置，未来在其东北部留有渝武高速公路的出入口，城市大环线也经过这一区域，同时作为西南地区目前唯一的试车场所在地，近期内对服务业的拉动十分明显。高峰镇与城市之间的用地多为丘陵地，用地条件较好，适宜开发。高峰镇被城市总体规划列为区域中心镇。 　　高峰镇的规划期限远期至2030年，在这一期间，高峰镇如前所述的三种发展方向均存在。这便涉及到规划宏观政策的解读及规划智慧的运用。 　　长期以来，国家一直提倡“控制发展大中城市，积极发展小城市”的战略思想，近些年来，又提出城乡统筹发展的构想，更加重视小城镇及乡村的协调发展。从小城镇的数量、分布、尺度、历史、经济等方面来说，其在我国城镇化建设中的作用还应得到进一步提升，因此，经综合分析，规划将第一种可能作为高峰镇的主打思路，引导其走可持续发展的道路。 　　 　　三、城镇开发模式解读 　　开发模式受经济发展水平、当地习俗、政策力度等方面的影响。从理论上来说，开发模式应符合市场规律，由市场选择最佳的模式。 　　目前重庆城郊型小城镇开发普遍存在的几种模式：个体开发；集体开发；商业开发。第一种模式是自上世纪八十年后兴起的一种模式，老百姓根据自身的需求，在自家的土地（或置换成自家的土地）上进行修建使用；第二种模式，则是以集资、出工的方式，由多户统一建房自用；第三种模式，则是由开发商统一修建，然后安置、销售给业主使用。 　　高峰镇目前建房模式以私人建房为主，老百姓以私人名义申请宅基地，经相关部门批准后，自行修建或请工人修建。至规划编制结束，尚无成规模的居住小区，也就是说目前无前述的第三种模式。 　　结合目前的情形来看，第一种开发模式容易造成以下问题：开发无序；土地浪费；公共配套得不到保障；生态环境投入有限；城镇风貌容易失调；城镇功能难以正常发挥；等等。第二种模式则容易产生权属纠纷，适用范围较小。第三种模式则与城市土地开发模式一致，与市场经济接轨，并受到政府部门的管理，能够在功能、风貌上协调，统一配套，与长期、整体发展不相冲突。 　　近两年，高峰镇面临城镇开发模式转变的较好机遇，一方面是城市大环境的开发模式基本走上正轨；二是试车场动工建设，将约有3000人在镇区进行集中安置。 　　 　　四、开发模式对地块划分的影响 　　（一）招商引资 　　重庆城郊型小城镇虽然近些年来发展较快，但要通过自身的财力改变城镇面貌为城