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小议我国高价房的形成和解决措施 摘要：近年来我国房价持续上涨，对产业结构发展和民生产生了重大影响。本论文通过结合政治经济对房地产市场价格持续升温原因的分析，得出房价持续上涨的原因，针对这些问题结合政治经济为我国房地产业持续、健康发展提出若干建议。 一、我国房地产市场现状 改革开放以来，随着我国经济的快速发展和城市化水平的日益提高，公众住房条件得到了极大改善，人均住房面积不断增加。然而，从2005年开始，我国大部分城市的房屋价格开始持续快速增长，严重超出普通民众的承受能力。高房价现已成为影响人民生活水平提高，制约经济社会发展的重要因素之一。 那么，我国的房价到底是处在一个什么样的水平呢？在国际上，衡量一个国家的房价是否过高，通常会引用“房屋收入比”这一概念。房屋收入比是一种综合性指标，它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为3~6倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高，完全超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。 “房屋租售比”是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。 房屋租售比的大小，是国际上通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。目前，国际认可的比较理想的房屋租售比约在1∶200到1∶100之间。根据70个城市抽样调查结果测算，今年上半年，全国房屋租售比已经低于1∶400，即使是租赁市场需求旺盛的北京市，房屋租售比也已达到1∶325，远低于理想水平的下限。“房价收入比”是指一个地区住房平均价格与家庭年平均收入的比值，国际上一般用它来衡量房价的合理性与消费者的实际购买能力。比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。结合国际惯例，目前比较通行的说法认为，我国房价收入比在3-6倍之间比较合理，美国目前房价收入比约为3倍左右。国家发改委的数据显示，2007年全国房价收入比约为7.4，其中北京13.6，上海9.8。 二、我国房价持续走高的原因 针对近年我国房价不断上涨的情况，政府出台了多项政策措施来加强对房地产市场的监管，尽管如此，房价还是继续上扬，这到底是什么原因呢？ 人口因素(城市化进程)促成需求的放大。 现在我们正在进行着城市化进程(目前为40%左右)，广东、浙江地区的城市化进程较高分别达到61%、53%。这样，大量“农转非”，使住宅的需求量大大的攀升，也使得广东和浙江的房价急剧攀升。目前这样的情况依然没有得到缓解，在新一轮的城市移民中，广东和浙江等地依然是人们主要选择的热点地区。需求在人为的上升着。为什么发达国家简单的房价收入比在中国意义不大，原因就在于我们的城市化进程所带动的新移民运动。2、消费贷款帮助需求得到满足也带动了房价快速上涨。 96 年我们国家开始实行住宅贷款消费制度，即按揭。那个时候要想真正做成一笔贷款没有半年下不来，因为审核严格。当时银行是老大，你得求银行。现在不同了，银行在新业务中尝到了甜头，按揭变成了银行主动出击，必争的业务。银行间的竞争，致使贷款审核变成程序，大量的没有条件的住宅消费者可以轻松的从银行贷款。卖房子的像割稻草般从高到低，大小通吃着消费者，有房不愁卖，也使得大量的资金汇到房地产市场中来。房价也是在“假实力”面前进一步抬头，房价越来越高。3、市场发展的政策带来房价的增长。 在我们国家经济发展的同时，地方政府官员的角色也在发生着重大的转变：由以前的(应该成为)为人民服务型转为企业精英型。政府确实在城市建设中呕心沥血，我们的生活也确实在政府努力中发生了转变：城市环境、环保、社会保障、公共设施等方面。在城市运营大课题的带动下，城市的土地价值被看成城市领导是否有能力的重要指标。城市建设需要大量的资金，而资金的来源除了税收以外，就是土地出让收益。我们也正是在城市土地价值日益提高的情况下，房屋变得越来越贵。4、房地产开发制度。 我从上个世纪初入行以来就被明确告知，从开发立项到开工需要盖134 个戳，近二十年来，情况并没有太大的好转。中间审批环节过长不仅影响了开发时间，其中各个部门所收取的费用也颇多，这些最终都会转化成“成本”。由于我国的融资渠道不发达，开发商拿地付钱之后，开工的时间(销售的时间)长短，直接影响到前期的资金成本，而这部分成本是不能列入正规开发成本的。另外，干预的部门多，多收费的现象也是屡禁屡出：房产局审核面积要两次收费(一次图纸审核面积、二次竣工审核)虽然费用不多(不到10 元每平方米)，但类似的环节太多。再有就是契税，消费者在完成付款以后，还要交纳1.5%—4%不等的契税。契税是交易税