长沙湘水湾市场调查报告部分.doc

长沙湘水湾市场调查报告 第一部分 宏观现状分析 一、长沙市房地产市场现状分析 1.1 2006年长沙房地产市场发展趋势 ( 宏观政策面由严控逐步转为平和，税收调控政策趋严 2006年，宏观政策将继续调控房地产市场，政府将根据调控的效果适时推出跟进政策，促进房地产市场健康、稳定的发展。加强经济运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格，是2006年政府宏观调控的主要思路。 2006年房地产业将成为税收调控政策的重点领域。新年伊始，各类和房地产业有关的税种开征消息不绝于耳：140平方米以上的住宅将预征土地增值税；地下建筑将收取房产税；二手房交易个税将推向全国；耕地占用税暂行条例将进行修改，提高征税标准；150平方米以上的豪宅，可能开征消费税；第二套物业征收重税；公积金要征个税；物业税可能破冰……来自多个权威渠道的消息显示，只要楼市泡沫不灭，更严厉的税收政策就一定还会不断出台。虽然长沙目前并未出现房地产泡沫，但是政策一旦出台，受其作用和影响是肯定的。 ( 商品房供应量充足，有效需求500万平方米以上 2005年长沙正在施工的面积约1200万平米（不包括05年新增开工面积），加上04年下半年新增的开工面积，预计2006年长沙商品房供应量应在800万平米以上。受国家土地紧缩政策影响，2006年房地产投资增长将继续放慢，住宅开发仍是房产市场主旋律。 根据《2003至2020年长沙总体规划纲要》，长沙的城市规模将达到310平方公里，年均将增加城市面积10平方公里；长沙进城人口年均增长6万人，外来人口的购房比例为15，按每户3人，每户住房面积100平方米计算，每年将增加30万平方米的住房需求。 2000年至2005年长沙市人均居住面积从18.6平方米增长至27.2平方米，人均住房面积提高8.6平方米，改善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点。同时，虽然近年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来的拆迁所增加的刚性需求不可小视；房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房。 综合以上需求，预计长沙2006年商品房有效需求在500万平方米以上，房地产发展前景广阔。 ( 商品房价格稳中有升，保持5％—8％的涨幅。 2005年，长沙商品住宅销售价格持续保持上涨，同时销售面积增幅也高达47.24％，并首次突破550万平方米。价格与销售量的同步增长，表明价格的上涨拥有充分的需求支撑，这也同时表明，长沙市房地产仍有较大上升空间的判断是准确的。 2006年的楼市大势取决于政策。在国家“十一五”规划目标以及金融、银行体制改革、调控继续进行的大背景下，2006年房价在高位运行状态继续大幅增长几无可能。就长沙来说，更不可能出现大的波动。受国家宏观调控和市场需求及国内大环境影响，长沙市价格较高、面积较大的高档住房价格将有下降的趋势；价格较低、小面积的中低档住房、商业用房价格将稳中有升。 ( 消费市场潜力巨大 2005年《中国可持续发展战略报告》指出，从现在起到本世纪中叶，中国城市化率将从现在的40％提高到75％左右。城市化的趋势为今后房地产的发展提供了保证。 2005年长沙市城镇居民人均可支配收入12434元，居全国中等偏上水平，中等收入水平的居民已经进入万元级消费水平阶段。万元级消费水平阶段，受传统消费理念引导，人们的万元级消费首选就是改善居住环境，而住宅是集投资与消费于一体的特殊商品，具有保值和增值的特性。因此，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，加上银行信贷的支持，可以预计在相当长的时间内，房地产依然是人们投资置业的首选。 ( 板块竞争白热化 近年来，大长沙的城市规划为房地产的全面升级提供了更高的平台。长株潭经济的一体化，带动了南长沙房地产的全面启动与升温；湘江沿江风光带和橘子洲远景规划逐步带动了江岸板块的发展；河西大学城片区、长沙东区开发的升级换代，为近郊大盘的大显身手提供了绝佳的机遇； “市中心东拓”的城市发展战略部署，对星沙是长沙市“次中心”和“第六区”的地位予以确认，也给致力于星沙发展建设的各路地产豪杰吃下了一颗定心丸。大长沙的城市规划，不仅促进了长沙房地产的全面升级，也使长沙商品房开发在城市各区域形成齐头并进的局面，就商品房消费而言，在品质基本类似的情况下，区域的形象和配套将直接影响购房者的决定。2006年长沙的商品房供应量达到800万平米以上，销售项目增多，在量价齐升的形势下，刺激消费是头等问题，因此，2006年将是长沙房地产行业的营销年，而定位精准的个性项目、中档项目将显示出强大的市场竞争力。 ( 宜居节能成发展大势，“品质住宅”建设成开发重点 2006年发展节能省地绿色楼盘将是房地产行业的一个重点方向，湖南省将全面强制实行建筑节能，长沙也不例外。节能建筑在长沙已经