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青岛市中心和综合办公楼建设工程项目 可行性研究报告 目 录 1、总 论 5 1.1项目概况 5 1.2项目简介 6 1.3编制依据 7 1.4投资与资金来源 8 1.5指导思想及建设目标 8 1.6项目效益 9 1.7项目存在的问题及建议 9 2、项目背景及建设的必要性 10 2.1项目背景 10 2.2项目建设的必要性 10 2.3项目建设的可行性 12 3、规模确定 14 3.1商业街现状 14 3.2存在问题 14 3.3规模确定 14 3.4小城镇“商业街”功能 15 3.5未来的“商业街”建设目标 15 4、场址选择及建设条件 17 4.1场址选择 17 4.2建设条件 18 5、建设方案 22 5.1设计指导思想 22 5.2设计原则 22 5.3总平面布置 22 5.4建设方案比选 23 5.5项目建设内容 24 5.6工程建设方案 24 5.7公用工程技术方案 25 6、消 防 28 6.1室外消防设计 28 6.2室内消防设计 28 7、环境保护 29 7.1施工中的环境保护 29 7.2运营期间环境保护 29 8、节 能 31 8.1设计依据 31 8.2节能措施 31 9、项目管理 33 9.1组织管理 33 9.2资金管理 33 9.3质量管理 34 9.4招投标管理 34 9.5建设项目进度安排 35 10、组织机构、人力资源配置 37 10.1组织机构 37 10.2人力资源配置 37 11、投资估算及资金筹措 38 11.1投资估算 38 11.2资金筹措 39 11.3投资计划 40 12、效益分析 41 12.1经济效益分析 41 12.2社会效益分析 43 12.3环境效益分析 43 13、结论 43 第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称：青岛市***中心和综合办公楼建设工程 1.1.2 建设单位：青岛市***置业有限公司 1.1.3 项目地址：燕儿岛路以北，青岛市***号 1.1.4 项目用地面积：9844m2 1.1.5 项目总建筑面积：70000m2 地上建筑面积： 55000m2 地下建筑面积： 15000m2 1.1.6 项目总投资：23000万元 1.1.7 项目建设期：18个月 1.2 项目提出背景及建设必要性 1.2.1 项目提出背景 青岛地处山东半岛东南部，位于东经119度30分～121度，北纬35度35分～37度09分。东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里。与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是国务院第一批确定的沿海开放城市与经济中心城市。青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。 作为山东省的重要经济中心和对外开放的窗口， 1992 年省人民政府把青岛确定为山东省对外开放的龙头。为了适应改革开放新形势的需要，青岛市作出了行政中心东移的战略决策，以此带动东部的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。东部地区已成为青岛市房地产开发热点地区之一。 青岛市***号地块位于宁夏路北侧，燕儿岛路以北，新建占地面积7803 m2。基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。为加快地块的开发建设，武警水电部队青岛项目部决定在此地块投资建设接待中心和综合办公楼。项目名称为青岛市***中心和综合办公楼建设工程。按照基本建设程序委托青岛市民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。 1.2.2 项目建设必要性 1、实现东部开发区规划，进一步完善新的市中心区建设。 根据市总体规划，东部开发区将建成青岛市新的行政中心。经过几年的开发建设，东部地区已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。本项目的建设，将进一步完善东部地区的建设，实现东部开发区的总体规划，加快完成新的市中心区建设，树立青岛新的形象，促进青岛市现代化国际城市建设。 2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高青岛市城市化建设的需要。 “衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。2005年，我市以度假旅游为核心，精品项目为支撑的多元化的旅游产品体系初步形成，一批规模大、投资高的旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平，部分项目填补了我市旅游空白。初步统计，去年我市旅游项目建设投入资金49亿元以上，比上年增长约48%，其中社会性投资占86%。23个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色的旅游街区；昌乐路