福州市房地产0年回顾及08年展望.docVIP

价值回归 震荡前行 -------------福州市房地产市场07年回顾及08年展望 2007年，对福州的房地产来说，是不的一年。宏观调控频繁出台、楼市变数加大、土地供应量持续减少、金融政策调整、住房梯度消费出现等等，都让人有太多的感慨：2007年楼市实在是不平静从2007年福房指数分析报告来看，今年1月份成交量最高，达55.79万平方米；之后到7月份，持续下跌；到8月份，出现萎缩后的首次放量增长；之后又开始持续下跌，成交量又明显萎缩，11月已跌至历史最低水平，只有15.54万平方米。 　　虽然成交量远不及去年，但房价却一路高歌。从去年底均价突破5000元大关以来，2007年，房价节节攀升，到11月份，均价已达6959元/平方米。市场出现了明显的价涨量跌的状态。 　　这与市场的状况息息相关。上半年土地供应量减少，不少开发商在留意新项目地块的同时，采取小放量增加推盘次数的做法，延长开发周期，商品供应量减少；房价稳步上涨，楼盘仍是皇帝的女儿不愁嫁，楼盘打折基本不可能，能买着已是万幸；不少消费者担心再不购买，以后将再难购买，股市里买涨不买跌的心态，在房地产里也通行，因此虽然房价上涨，需求量仍在上涨；股市行情看涨，让一部分资金流向股市，小部分的消费者放缓买房计划。 进入8月，成交量上升，由于受到股市的影响，开发商看淡六七月份，而压盘推迟销售，然而，深圳等城市房价的上涨却激发我市8月份的成交量在压盘后巨幅反弹；从另一方面看，8月楼市，为“金九银十”的房地产市场做预演，以烘托市场热度；此外，三坊七巷的改造也产生了部分的被动性住房需求，使这一部分群体走向购房市场。 然而，随着国家宏观调控力度的加大，央行数次加息，二套住宅增加首付，“9·27”房贷新政等政策的出台，消费者由急于入市购买转成持币观望态度，导致9月后成交量下滑，到11月份成交量创历史新低。下半年，楼市进入一个微妙的阶段。楼市中很久未见的营销手段，例如优惠促销，以刺激销售量，然而，部分开发商采取的这些“救市”措施，只是起到了暂时缓解的作用，楼市成交量仍未明显上升。消费者开始回归理性置业，自住房的需求比例上升。12月25日，原本定下来的2007年最后一场土地拍卖，因故。这对于原来就很紧张的福州土地市场而言，无异于“雪上加霜”。据相关部门的数据显示，2007年，福州土地放量一千三百余亩，与前几年土地每年供应量保持在三千亩左右相比，福州土地市场可以用“地荒”二字来形容。夺地之争异常激烈，小地块当家，地块流拍，天价夺地，福州土地市场波澜起伏。 　　从年初开始，夺地之争就上演了。在3月27日的福州土地拍卖会上，五四北仅8.02亩的地块，就引来7位买家竞相争夺。经过75轮举牌加价，以5000万元的高价拍出，比1600万元的起拍价高出了3倍，单价为623万元/亩。9月11日，在福飞路地块拍卖中，本土企业不敌外来上市公司万科，未能夺拍，最终被万科以27.2亿元竞得，高出起拍价14.7亿元，业界称之为“9·11事件”。不难看出，在福州2007年土地市场竞争激烈程度大过往年。 　　虽然竞争激烈，但今年土地市场的一个现象却不得不引起关注，那就是小地块的流拍，而时间就在9月以后，大家都对土地市场一片看涨的情况下，出现此种情况出乎许多人的意料。究其原因，始作俑者居然是小地块。细数福州25幅挂牌地块，约有11块地为10亩以内的小地块，占总体供应量的44%。小地块当家是今年土地市场的又一大特征。 小地块的推出，让一些开发商颇感郁闷。他们“宁可空手而归，也不愿将就小地块”。因为在开发上，所付出的精力差不多，利润却不能最大化。与大开发商“宁缺毋滥”的心理不同的是，中小开发商往往困于小地块的高单价，想拿又拿不到。 　　应该说，今年福州土地市场遭遇一“尴尬”年。城市规模不断扩大，但新区各种配套措施尚未跟上，因此很难在短期内推出大片土地，土地市场陷入地根紧缩的困局。10月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即39号令)，要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。39号令的颁布实施，实际预示着未来单幅土地出让规模将明显下降，开发商拿地的工作量与成本会放大，土地市场的竞争将更趋激烈。 　　不但拿地难，囤地行为也更加要不得了。省国土资源厅在年末下发通知，要求全省各地要加大闲置土地的处置力度，开展闲置土地的调查摸底工作，加大处置力度并按期保质完成工作。然而，土地是房地产开发的源头，土地供应减少，不得已，众多开发商只好分兵转战异地，甚至周边县市。据悉，包括中庚、海润、金辉、融侨、融汇、开成、名城、仁文等在内的福州数十家地产公司均在异地开辟了新的战场。 三、住宅因需求不同出现梯度消费 　2007年是房地产调控政策最频出的