2012年11月上海浦江镇翡翠#项目商业市场调研及定位报告.ppt

商业规模定位 内部 项目处于浦江镇新城的边缘区，区域规划为低密度住宅区，以别墅项目为主，目前整体入住情况差，消费人口有限； 项目建筑布局存在一定问题，导致商业展示面不足，商户抗性大； 独栋户型平均，单层面积有限，招商业态难度大； 商业规划体量较大，造成现有人口难以支撑商业的发展。 外部 华侨城城商业中心O’MALL距离本项目仅2公里，体量8.6万平方米，辐射范围整个浦江镇，压制了本案的辐射范围； 芦恒路地铁口东面在建P+R交通枢纽综合体及一品漫城的商业街，直接阻断了芦恒路的人流，本案的发展空间被压缩的更小。 根据上述情况，本案周边人口难以支撑规划的商业面积，未来大型项目的入市，对本案的招商提出了调战，通过综合分析得出商业招商体量控制在2000㎡以内，业态主要以生活配套为主，为住户提供基本配套，提升客户满意度。 周边客群特征 Soho公寓：他们接受过接受过优良教育、刚完成有房梦想、每天早出晚归，注重功能性的选择及消费性价比，向往优质生活理念 VMO办公：他们是企业的核心构成、有自己的生活交际圈，其中不乏有房、有车，正处于事业的发展期，他们大部分居住城市中心区，早出晚归，晚上大多在市中心或住所附近消费 翡翠别墅：他们中型私营业主、企业的中层以上、受过高等教育、服务与高收入行业、对未来生活规划清晰、注重品质生活、感受事业升华；消费注重档次、品质，选择趋向高端区域 核心客群特征 年轻！活力·时尚·追求个性解放 忙！ 时间紧张，强调方便、快捷 经济！处在事业奋斗期，注重消费性价比 核心消费客群： SOHO公寓居民、万科VMO办公人员 主题形象 便捷社区 · 贴心配套 生活无烦恼、服务全配套 为您提供最便利、最贴心的生活服务 主要是为项目提供卖点，起到对外宣传作用 功能设置 运动休闲 健身 瑜伽 乒乓球 … 生活服务 洗衣店 理发店 便利店 药房 ATM … 快捷餐饮食堂 早餐 外卖 …… 家庭服务 家政服务 房产中介 … 规划篇 06 商业价值分析 发展区域划分 业态规划 其他商业建议 商业价值分析 A B C 地块形状为长方形，三面邻路，一面靠近别墅住宅； A地块东面紧邻浦锦路，道路为双向四车道，道路质量较好，通达信强，且有公交站点设置，对外展示面强，但展示面短，效果一般，商业价值较好； B地块南面都紧邻江榉路，靠近中心河，道路为单向车道，方向由东向西，交通较差，但对外展示面长，展示效果较佳，商业价值一般； C西面紧邻通往别墅区道路，道路为内部道路，车流量少，且展示面短，展示效果差，商业价值较差； 经过综合分析后得出，一期地块越靠近浦锦路的商业价值越高，商业价值ABC。 发展区域划分 浦锦路 浦秀路 西地块 项目分两期开发，一期主要以东地块为主，目前已经报规且已经结构打桩； 一期商业主要是soho底商及北面独栋建筑，商业体量约为1万平方米； 东地块 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 13# 根据周边商业情况，及未来竞争情况，项目的合理商业体量在2000㎡左右，结合商业价值分析，我们建议先期发展10、11号楼底商部分，树立商业形象。 业态规划 10号栋底商 连锁药房 由于项目距离O’MALL商业中心距离仅2公里，处于其辐射范围内，故本案业态在档次、业态类型必须差异化。 项目将以服务周边小区及未来soho公寓住户，主要是家庭生活配套、康体休闲及外卖餐饮为主。 150㎡ 108㎡ 70㎡ 170㎡ 便利店 咖啡、蛋糕 136㎡ 洗衣 美容，美发 业态规划 11号栋底商 运动/健身 西式外卖快餐 餐饮（万科第五食堂） 126㎡ 335㎡ 76㎡ 522㎡ 中式外卖快餐 126㎡ 35㎡ 水果超市 家政服务、维修 80㎡ 房产中介 60㎡ ATM 其他商业建议 独栋、双拼建筑由于单层建筑面积较小，发展商业对业态有一定局限，建议发展文化创意办公、展示业态，1F做展示区域，2-3F作为创作、办公/居住区域，符合项目整体年轻、创意、活力的定位。 创意无极限 · 事业集合点 招商篇 07 商业策略 商户访谈 访谈小结及发展策略 附录：商户反馈及具体要求 商业策略 业态：注重功能，满足需求 方式：招商、加盟、自营，手段灵活 由于市场成熟度低，小口有限，招商难度较大，寻找私人加盟，万科自营品牌进驻等多手段结合，培育市场 原则：配套第一，盈利第二 以满足未来业主基本生活配套，提升客户满意度为目的；以实际经营状况为考量重点，不纠结于短期商业租金回报 以满足未来住户，方便生活，提升客户满意度为诉求 商户访谈 深访商户 业态类型 条件需求 商户反馈 KFC 快捷餐饮 使用面积250-300平方米 已进驻O’MALL，且已经签约，距离本案较近，不考虑再开 必胜宅急送 小南国大味来 西式外送 中式