XX土地概况及经效益分析.docVIP

技术指标 土地面积：3711.3㎡ 覆盖率：70% 容积率：9.0 总建筑面积：41500.00㎡ 计容积率面积：33500㎡ 商住面积：20828.21㎡ 商业面积：7500㎡（一楼2500㎡、二楼2500㎡、三楼2500㎡） 不计容积率面积：8000㎡ 地下车库：7000㎡ 空中花园：1000㎡ 经济指标 建安成本：2800元/㎡ 总计：11620万元 需补地价：4439.81万元 前期工程费：348.60万元 基础设施与公建配套：348.60万元 价格：一层30000元/㎡、二层18000元/㎡、三层10000元/㎡； 商住8500元/㎡。 经济效益分析 通过对车公庙片区写字楼租售状况的详细调查研究，我司认为：若商住部分的配置能够达到中高档写字楼标准，以本地块所处的位置，商住均价至少可实现8850元/㎡。 （一）销售预算 本案预期总销售收入： 住宅8850元/平米×20828.21平米=18433万元 商业：一层30000元/平米×2500平米=7500万元 二层18000元/平米×2500平米=4500万元 三层10000元/平米×1500平米=1500万元 共计：31933万元 （二）成本核算 成本核算表 项目 总价(万元) 备注 土地成本 4439.81 建安成本 11620 前期工程费 348.60 基础设施与公建配套 348.60 营销推广费 958 销售额的3％ 综合管理费 638.66 销售额的2％ 财务费 300 营业税费 1628.6 销售额的5.1％ 不可预见费用 200 总计 20482.27 （三）投资方投资效益分析 销售收入方面 因三种方案而有所变化。 成本方面： 三种分成方案中，对投资方而言建安成本、前期工程费、基础设施与公建配套、财务费和不可预见费用，可视为不变成本，计12817.2万元； 而土地成本、营销推广费、综合管理费和营业税会因三种方案的不同而有所变化，视为可变成本。 1、第一种分成方案 按可售面积2：8分成，土地方不承担相应的补地价。 销售收入 =总销售收入的的80%=31933×80%=25546.4(万元) 成本 投资方投资成本为不变成本12817.2万元，加上为土地总成本4439.81万元，再加上营销费用、管理费用和营业税的80% =12817.2+4439.81+（958+638.66+1628.6）×80% =12486+4439.81+2580.2 =19506(万元) 税前利润 =销售收入-成本 =25546.4-19506 =6040.4(万元) 税前投资利润率 =税前利润÷成本×100% =6040.4÷19506×100% =31% 所得税 =税前利润×15% =6040.4×15% =906.1(万元) 税后利润 =税前利润-所得税 =6040.4-906.1 =5134.3 (万元) 税后投资利润率 =税后利润÷成本×100% =5134.3÷19506×100% =26.3% 2、第二种分成方案 按可售面积2：8分成，土地方承担相应的补地价，但不以现金形式，只在最终分成中抵扣。 相对第一种方案，则投资方销售收入增加 =地价的20%=4439.81×20%=888（万元） 同时成本也相应增加： 营销推广费用增加=888×3%=26.64(万元) 管理费用增加=888×2%=17.76(万元) 营业税增加=888×5.1%=45.29(万元) 计：89.7(万元) 销售收入 =总销售收入的的80%+地价的20% =31933×80%+888 =25546.4+888 =26434.4(万元) 成本 =第一种方案成本+增加成本 =19506+89.7 =19595.7(万元) 税前利润 =销售收入-成本 =26434.4-19595.7 =6838.7(万元) 税前投资利润率 =税前利润÷成本×100% =6838.7÷19595.7×100% =34.9% 所得税 =税前利润×15% =6838.7×15% =1025.8(万元) 税后利润 =税前利润-所得税 =6838.7-1025.8 =5812.9 (万元) 税后投资利润率 =税后利润÷成本×100% =5812.9÷19595.7×100% =29.7% 3、第三种分成方案 按可售面积2：8分成，土地方以现金形式承担相应的补地价。 销售收入 =总销售收入的的80%=31933×80%=25546.4(万元) 成本 投资方投资成本为不变成本12817.2万元，加上为土地成本3990.83万元，再加上营销费用、管理费用和营业税的80%