金港庭商业部分市场分析报告.doc

定量报告——市场调研部分 一、宝安区经济发展状况 3 1.1宝安区概况 3 1.2宝安区经济发展状况 3 1.3宝安区人口及收入状况 6 1.4宝安区城市发展规划 11 1.5宝安区房地产市场发展状况 16 二、项目所在区域分析 23 2.1 宝安中心区概况 23 2.2 宝安中心区的总体规范目标 26 2.3 宝安中心区城市发展规划 27 2.4 宝安中心区交通状况 36 2.5 宝安中心区房地产市场 42 三、宝安区商业市场调研分析 49 3.1 宝安区整体商业状况 49 3.2 宝安区各商圈调研 54 四、项目核心商圈分析 64 4.1 商圈分类及规划分析 64 4.2 核心商圈人口及发展趋势 68 4.3 核心商圈目前商业发展现状 73 4.3.1 核心商圈商业状况概述 73 4.3.2 项目核心商圈大型商业设施调研分析 75 4.3.3 核心商圈主要街区及住宅商业调研 77 4.3.4 核心商圈主要在租、在售商业物业调研 100 4.3.5 核心商圈各行业调研分析 111 4.4 核心商圈目前缺乏的商业 128 五、项目竞争分析 132 5.1 区域竞争情况 133 5.1.1 西乡商业步行街 133 5.1.2 港隆城购物中心 136 5.2 主要竞争对手分析 142 5.2.1 富通劳动综合广场 142 5.2.2 西乡恒丰项目 144 5.3 次要竞争对手分析 146 5.4 竞争情况总结分析 147 六、项目自身分析 148 6.1 项目地理位置 148 6.2 项目周边规划分析 150 6.3 项目地块交通状况分析 151 6.4 项目周边商业状况 164 6.5 项目沿街展示面分析 170 6.6 项目存在问题及解决方案 172 一、宝安区经济发展状况 1.1宝安区概况 宝安位于广东南海之滨，是深圳市六大辖区，地处。全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里宝安南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，是现代化经济中心城市深圳的工业基地和西部中心。 2006年，全区实现国内生产总值1520亿元，按可比口径计算，比上年增长20.1%，是深圳市各区增长最快的；宝安区生产总值占全市生产总值的26.47％，位居全市六区之首。 雄厚的经济实力为宝安经济的快速稳定发展提供了有力的保障。 2006年全市六区GDP比较 宝安区 龙岗区 福田区 南山区 罗湖区 盐田区 GDP（亿元） 1520 1053.87 1123.61 1248.26 572.25 170.15 增长速度（％） 20.1 18.0 10.4 12.4 9.4 16.0 2006年，全区第一产业完成增加值4亿元，下降19.02%；第二产业完成增加值1015亿元，增长42.75%，增长速度居三大产业之首；第三产业完成增加值501亿元，增长11.95%。三次产业构成比为0.26：66.78：32.96。第三产业稳步增长，所占比重有所提高。随着宝安经济不断快速发展，第三产业正在快速提升，但与深圳关内相比，其第三产业还有较大提升空间。  1.2.3社会消费品零售总额 2005年，宝安区社会消费品零售总额284.99亿元，同比增长%。2006 年，宝安区社会消费品零售总额332.78亿元，同比增长16.77%。消费市场的持续活跃为宝安经济的稳步增长不断注入新鲜的血液。  1.2.4 商业情况统计 2006年宝安商业情况统计 指标名称 计算单位 全年累计 同比增长(±%) 商 业 一、社会消费品零售总额 万元 3327800 16.77 二、限额以上批发零售业商品销售额 万元 1141180 26.9 三、限额以下批发零售业商品销售额 万元 1661695 9.8 四、餐饮业 万元 524961 20.2 旅游业 1.旅游收入 万元 316300 4.6 2.宾馆、酒店接待游客数量 人次 2382979 4.9 3.旅游景点接待游客数量 人次 2977382 6.6 2006年宝安社会消费品零售热点集中在服装和家电两大类，增长幅度均超过60％；同时，食品、日用品、餐饮这三大类居民日常消费行业也出现了较大幅度的上升，均达到20％-30％左右。这与宝安居民收入、消费水平的提高和大型零售百货纷纷入驻宝安息息相关。 1.3宝安区人口及收入状况 1.3.1宝安区人口概况 2006年末全区共有人口3380126人，比上年增长2.41％。其中户籍人口393563人，占11.65％；暂住人口2986563人，占88.35％。 备注：按国家目前的人口统计制度及《深圳市人口统计监 测办法》相关规定，自2006年起，深圳户籍人口指拥有深圳红 印户口、在深圳居住半年以上的人。 宝安外来人口比例偏高，主要为外来务工者