年四川龙城国际大盘项目推售计划及季度营销方案 销售推广策略.docVIP

2013年四川龙城国际大盘项目推售计划及2季度营销方案 销售推广策略 龙城国际·2013年度 推售计划及2季度营销方案 2011，面临局面 卖什么？ 卖给谁？ 怎么卖？ 竞争力锁定 客户锁定 营销执行 计划2011年度，销售物业850套，实现对改善型产品的营销突破。 计划2011年5月，发售项目3期2#楼，并于本年度后续推售1#楼。 2011，宏观市场预判 市场环境 热点板块低总价产品旺销，高总价产品去化速度偏缓；首置、首改 需求旺盛，投资需求稳定。 置业预期 通胀预期不断增强，资产保值需求催动；产生大量非常规自住需求 及投资需求。 政策层面 新国八条二套房首付标准提高至960%，成都等重点城市强制执行 “限购令”。 2011，区域竞品锁定 本案 次要威胁 区域接近 产品差异大 入市早 直接竞争 区域相同 入市时间接近 产品相似 潜在威胁 同区域内 未来将呈现 项目产品未知 蓝鹰美庐 新加坡花园 水岸豪庭 米兰春天 南湖俊景 南湖国际 南湖郡 国宾府 汇东阅城 香逸美地 金域国际等 区域印象（截止3月4日） 关键词：首置、首改产品、面积控制、高梯户比…… 竞争 板块 项目名称 占地 建面 容积率 建筑形态 户型 区间 价单 均价 销售政策 汇东 汇东 阅城 16000㎡ 56000㎡ 31.0 18层，梯4 76-120 4500 按揭：30元/㎡ 一次性：60元/㎡ 南湖 尚东 美域 106亩 190000㎡ 2.44 高层18层（4栋） 多层，梯6 72-125 多层3500 高层3200 一次性50元/㎡ 按揭20-30元/㎡ 蓝鹰 美庐 54亩 100000㎡ 3.0 16层，梯4 101-140 3900 按揭：70元/㎡ 一次性：100元/㎡ 额外：1% 香逸 美地 54亩 90000㎡ 2.18 16层，梯4 47-75 预计3800 3月底发售 不收取诚意金 新加坡 花园 46亩 211499㎡ 4.49 33层，梯6 50-110 3900 诚意金：60元/㎡ 水岸 豪庭 —— 152000㎡ —— 33层，梯6、10 40-120 3900 按揭：30元/㎡ 一次性：50元/㎡ 额外：1% 米兰 春天 17721㎡ 38902㎡ —— 18层，梯4 70-130 4200 按揭：130元/㎡ 一次性：180元/㎡ 南湖 俊景 —— —— —— 33层，梯6、7 50-130 预计 4300 诚意金：5万优惠100元/㎡ 南湖 国际 77449.9㎡ 326702㎡ 4.22 31、33层，梯6 52-122 预计 4200 诚意金：每日100元 南湖郡 202亩 —— —— 32层，梯6 68-130 4000 首付50%：50元/㎡ 一次性：120元/㎡ 供应特征 项目名称 产品类型 户型结构 户型面积 供应量 推售时间 香逸美地 首改 3房双卫 102㎡ 32 3月底 水岸豪庭 首改 3房双卫 118㎡ 132 3月20日 再改 3房双卫 121㎡ 66 米兰春天 再改 4房双卫 127㎡ 36 5月 南湖俊景 首改 3房双卫 104-113㎡ 132 5月 再改 3房双卫 132㎡ 33 南湖国际 首改 3房双卫 116-119㎡ 128 6月 特征1：争夺更多需求层次，面积控制进入下行通道。 首改产品首置面积化：以100㎡3房双卫为代表的总价控制特征。 再改产品首改面积化：以127㎡4房双卫为代表的总价控制特征。 销售特征 项目名称 开盘楼栋 开盘时间 产品类型 户型面积 （㎡） 供应量 销售量 开盘认购率 执行 均价 新加坡花园 5#楼 3月4日 首改产品 三房双卫 109 33 2 6% 3800 113 99 2 2% 南湖郡 39#楼 3月3日 101 64 0 0% 3870 110 64 2 3% 1、新增供应特征： 改善型产品新增供应明显集中于中、低端首改产品； 2、新推产品销售特征： 各产品认购率普遍偏低，并未收到市场需求的普遍关注； 特征2：改善型产品销售占有率低，价格增长趋势偏弱。 在市场价格不断被拉升的同时，改善型产品仍处于低价位徘徊。 存量特征 项目名称 首改物业 三房 （90-120㎡） 再改物业 三房 （120-140㎡） 多改物业 四房 （140㎡以上） 合计 汇东阅城 29 0 6 35 香逸美地 32 0 0 32 蓝鹰美庐 0 129 0 129 新加坡花园 128 0 0 128 水岸豪庭 132 12 0 144 米兰春天 0 25 0 25 南湖俊景 132 33 0 165 南湖国际 128 0 0 128 南湖郡 126 0 0 126 合计 707 199 6 912 特征3：首改产品大量集中，市场竞争集中于此类客户的争夺