开发纲要编制指引.doc

开发纲要编制指引 一、编制程序 程 序 执行部门 评审及支持部门 第一步 完成项目定位 营销 工程 第二步 完成规划设计方案 工程 营销 第三步 完成成本概算 工程 财务、营销 完成整体营销策划方案 营销 工程、财务 第四步 完成整体开发计划 工程 营销、财务 第五步 完成投资测算 财务 营销、工程 第六步 依据以上六个方案编制开发纲要 营销 所有参预部门 二、各方案编制要求 1、项目定位： （1）依据市场调研及初步规划方案展开 （2）主体内容必须包括： 城市发展情况、经济人口情况、居民生活水平等宏观市场数据 房地产市场供需情况、竞争格局、发展趋势的分析和预判 区域主要竞争对手的简要分析（如：地段、体量、产品类型、定位、主要价值点、客群、价格、销售进度等） 市场定位、产品定位、客群定位、户型配比 核心卖点构建及打造要求、价格定位 要求：简明扼要，抓住重点，结论明确、篇幅不超25P，形成PPT及WORD两个电子文档，报总公司存档。 2、完成规划设计方案 （1）依据市场定位及初步规划方案 （2）要求：形成本册，并有电子文档，报总公司存档。 3、成本概算 （1）依据规划设计方案、市场定位以及主要竞争项目的成本情况 （2）主体内容必须包括：主要竞争项目的成本调查分析、成本控制重点（如重点投入及重点控制内容）、总体成本规划（分产品类型的成本汇总表）、成本限额设计要求、建安成本明细（分工程项目、分产品类型）、开发间接费用明细表（人工成本、资本化利息、其它费用） （3）要求：参照经济测算表范例形成电子文档，报总公司存档。 4、整体营销策划方案 （1）依据规划设计方案及市场定位 （2）主体内容应包括：项目基本情况解读、主要竞争对手分析（销售情况、销售及工程进度、价格、主要优劣势、对本区域及本项目影响）、项目分析（SWOT）、营销难点及风险分析、主要应对思路、项目主要卖点的梳理（要求指导规划图纸拓初、物业管理、建筑品质等）、形象定位（项目形象广告语及解释）、推广策略、营销展示区设置（要求有示意图及重点说明）、分期推盘计划、销售节奏计划、价格预测（要求根据市场预测开盘均价、年价格上涨幅度、实现整体均价）、营销推广计划（要求有推广节点图）、推广费用预算及规划（按时间、用途分类预算）； （3）要求：要求：简明扼要，抓住重点，结论明确，篇幅不超30P，形成PPT及WORD两个电子文档，报总公司存档。 5、整体开发计划 （1）依据整体营销方案的销售节奏计划，“以销定产”制定 （2）主体内容应包括：土地证取得时间、分期开工时间、分期达到预售时间、分期竣工时间、各项工程付款时间预测； （3）要求：形成电子文档，报总公司存档。 6、投资测算 （1）依据营销价格、成本概算、成本规划 （2）要求：严格按照测算表进行测算，形成电子文档，报总公司存档。 2